以房屋土地对外投资，交土地增值税吗？

土地增值税又被称为反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及地上建筑物和其他附着物产权获得的收入，扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额作为增值额课税而征收的一种税。与增值税的增值额有所不同。

在现行的18个税种中，土地增值税无疑是特立独行的一个。表现至少有二:一是独一无二的四级超率累进税率，二是独一无二的普遍预征制度。

土地增值税税法规定和地方法律法规的规定存在很大的多元性，土地增值税是地区差异最严重的一种税，所以土地增值税风险存在很大的争议。包括对他的计税依据认定，国家层面的税法和地方法规规定还存在很多空白的地方，土地增值税地方特色很浓。

[实务案例1】

A房地产开发有限公司(A公司)2024年5月以自行开发的花园小区一处原值房产投资作价1000万成立子公司B物业公司。A公司认为符合暂不征收土地增值税优惠政策，未申报缴纳土地增值税。

问:以上案例涉及的以房产投资入股暂时不征收土地增值税做法正确吗?

案例解析:企业房屋土地等不动产出资是否缴纳土地增值税应区分情况:投资方或被投资方中任何一方为房地产开发企业，均应当缴纳土地增值税。双方均不是房地产开发企业的，则暂不征收土地增值税(不等于不征收，将来卖的时候还得征收)。由于A公司为房地产开发企业，以房地产投资入股视同销售房产，应交纳土地增值税，不得享受暂不征收土地增值税优惠政策是为了确保税收政策的针对性和执行力，防止房企通过投资行为逃避土地增值税的征收。

所以A房地产开发企业不满足暂时不征收土地增值税，需要交纳土地增值税。

【实务案例2】

2024年8月，M、N有限责任公司共同设立C有限责任公司，注册资金1000万元。M公司以原值500万房产作价投资；N公司以500万现金出资。M公司认为符合暂不征收土地增值税优惠政策，未申报缴纳土地增值税（上述企业均为非房地产开发企业）

问：以上案例涉及的以房产投资入股暂时不征收土地增值税做法正确吗？

案例解析:《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策公告》(财政部税务总局公告2023年第51号)规定:单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资企业，暂不征收土地增值税。这样做的目的是为两减轻企业负担，简化交易过程，鼓励企业通过并购重组等方式进行结构调整和优化。

M公司以原值500万房产作价投资与N企业共同出资设立C公司，是否属于企业改制重组来享受暂时不征收土地增值税，目前各地税务局答复也是不一样，有的税务局对于单纯的企业用不动产投资入股，不作为改制重组，要求交纳土地增值税。因此建议企业若有用不动产投资入股问题时，应加强与当地主管税务机关的沟通。如果是政府鼓励的优化配置行为，那是暂缓征收增值税，如果仅仅是从C公司赚钱分股息红利，单纯投资照样申报土地增值税，不能暂时不征收。

文章来源：数经 梁好财税工作室