错估房价--核定征税，税务败诉

一、案情概要

澄迈明华旅业有限公司（简称明华公司）开发的“盈滨雅园别墅小区”项目，在2011年8月与购房者签订了单价为6580元/平方米的《商品房买卖合同》，并据此前置缴纳了土地增值税预缴款。然而，在2013年启动的土地增值税清算程序中，澄迈县地方税务局第二税务分局（简称澄迈地税二分局）认为该售价“明显偏低且无正当理由”，决定重新核定。

税务机关主要依据当地房产管理部门的复函，选取了周边两个售价较高的别墅项目作为参照（单价超万元），而忽略了一个售价仅为6500元/平方米的同类项目。最终，除明华公司两名股东自购的房产维持原价外，其余12套房产的销售单价被核定为9450元，由此核定明华公司需补缴土地增值税及附加等合计940余万元。

明华公司不服，认为核定事实不清、程序违法、适用法律错误，在行政复议维持原决定后，遂向法院提起行政诉讼。

二、争议焦点

1.事实认定层面：税务机关认定案涉房产销售价格“明显偏低”的事实依据是否充分、合理？

2.法律适用层面：税务机关在核定收入时，是否正确遵循了法定方法和顺序？

3.执法程序层面：税务机关在土地增值税清算过程中，是否存在程序违法或瑕疵？

三、法院观点

一审法院全面审查后，支持了明华公司的诉求，判决撤销税务机关的《土地增值税清算税款缴纳通知书》及《限期缴纳税款通知书》，并要求其重新作出具体行政行为。法院的核心观点如下：

1.事实认定不清，结论缺乏根据：

参照物选择不公：税务机关仅选取高价参照项目，忽略低价项目且不作说明。

区别对待无理由：对同样方式购置的房产，认定股东自购价为6580元，其他购房者则为9450元，缺乏合理解释。

关键因素未考量：未充分考虑涉案项目土地性质为“旅游用地”、使用年限较短等对房价的实质性影响。

销售时间认定矛盾：相关报告认定的销售时间区间与实际依据的合同签订时间自相矛盾。

2.法律适用错误，跳过法定顺序：

根据海南省地方税务局187号文，对价格明显偏低收入的确认，应依次按“本企业同期同类均价”→“本企业近期同类均价”→“税务机关参照市场价格”的顺序进行。

在明华公司两名股东购房价格（6580元）已被认可，即“本企业同期同类均价”已明确的情况下，税务机关直接跳过前两项，采用第三项的“参照市场价格”进行核定，属于法律适用错误。

3.执法程序违法，多处存在瑕疵：

鉴证机构资质不符：委托进行清算鉴证的是会计师事务所而非法定的税务师事务所，且未能提供相关资质证明。

鉴证程序违规：鉴证机构仅依据房产部门复函定价，未获取法定评估机构的评估价格，违反了《土地增值税清算鉴证业务准则》。

实地核查程序缺失：虽称进行了实地查看，但无法提供经批准的《下户核查申请》和《实地核查通知书》等程序性证据。

未依法处理纳税人反馈：对明华公司提交的审核认定申请未进行审验和答复，违反了清算工作程序的反馈规定。

四、深度评析

本案是税务机关在土地增值税清算核定征收中，因实体与程序双重失范而败诉的典型范例，提供了深刻的执法启示：

1.“核定权”并非“任意权”，事实根基必须牢固：税务机关行使核定权时，负有举证责任。本案中，税务机关在参照物选择、同类交易区别对待、土地特性考量等方面均未能构建坚实、一致、合乎逻辑的事实基础，导致“价格明显偏低”的核心认定被法院否定。这警示，核定必须建立在全面、客观、可比的事实分析之上。

2.“特别规定”优于“一般原则”，适用顺序不可僭越：土地增值税清算具有复杂的专业性和政策性，国家和地方均有特别规定。本案中，税务机关忽视了海南省187号文设定的收入核定“阶梯式”顺序，在存在更直接、更优先的企业内部可比价格时，越级采用外部参照价格，构成明显的法律适用错误。执法必须严格遵循特别法的具体指引。

3.“程序正义”关乎“实体正义”，执法过程不容忽视：程序违法直接动摇了行政决定的合法性基础。本案暴露出税务机关在多个程序环节的疏漏：委托不具备法定资质的中介机构、关键核查程序流于形式或无迹可查、对纳税人正当诉求未予回应。这些程序瑕疵叠加，严重削弱了行政行为的公信力与合法性。税收执法，必须在追求结果正确的同时，确保每一步程序都经得起检验。

4.纳税人有效抗辩的策略启示：明华公司的成功，在于采取了“实体与程序双重抗辩”的策略。不仅从商业合理性、交易特殊性等角度质疑核定的实体公正性，更精准地抓住了税务机关在程序上的多处“硬伤”。这提示纳税人，在面对税务核定争议时，应全面审视执法行为的实体依据与程序合规性，充分利用法律赋予的权利和程序武器。

本案最终以税务机关败诉并需重新清算告终，它如同一面镜子，映照出税收核定征收中权力行使的边界——必须恪守事实、尊崇法律、严守程序。唯有如此，才能确保国家税款应收尽收，同时保障纳税人的合法权益不受侵害，实现税收法治的平衡与公正。

文章来源：房老师逆向思维讲财税