税务总局3号公告解读：土地增值税实务中三大时间节点和三大争议问题

一、政策背景

2026年1月1日，国家税务总局发布了《关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号，以下简称"3号公告"）。这是土地增值税征管领域的一项重要政策文件，旨在进一步规范土地增值税征收管理，增强土地增值税政策执行的确定性，更好服务全国统一大市场建设。

近年来，各地税务机关在土地增值税征管过程中，不断建立健全工作制度，优化完善征管方式，有效提升了土地增值税管理服务效能。但同时，各地在一些涉税业务事项上还存在不同执行口径，既不利于纳税人理解和遵从，也容易引发管理、执法、廉政风险。税务总局在梳理各地集中反映的征管口径问题后，制发了本公告。

3号公告统一规范了土地增值税预征、清算、尾盘销售等9大征管口径，解决了三大时间节点和三大争议问题，自2026年1月1日起施行。此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。

二、三大时间节点详解

3号公告明确了土地增值税征管过程中的三大关键时间节点，这些时间节点的确定对于纳税人准确履行纳税义务、税务机关规范征管行为具有重要意义。

（一）预征起始时间

3号公告规定，纳税人申报预征土地增值税的起始时间为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日；取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日。

这一规则确定了土地增值税预征的起始时间，采用"孰早原则"，即首张预售许可证发证当日与首笔预（销）售收入当日两者之间，以较早的日期作为预征起始时间。这一规定统一了过去各地执行不一的做法，避免了税企争议。

例如：甲公司2026年2月1日取得首张预售许可证并开始预售，当地按月预缴土地增值税。假设甲公司在2026年1月已取得预收款1000万元，则预征起始时间为2026年1月（首笔预收款当日），甲公司应在2026年2月征期申报1月所属期税款。如果甲公司在2026年1月未取得收入，则预征起始时间为2026年2月1日（预售许可证发证当日），甲公司应在2026年3月征期申报2月所属期税款。

3号公告出台前各地执行不一，有的以预售许可证发证时间为准，有的以实际收款时间为准，导致纳税人和税务机关之间产生争议。3号公告统一采用"孰早原则"，既避免了税企争议，又强化了征管力度。

（二）预征截止时间

3号公告规定，土地增值税预征税款所属期的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

这一规则明确了土地增值税预征的截止时间，即税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。预征土地增值税按月或按季申报缴纳，具体由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局统一确定。这一规定解决了过去各地对预征截止时间执行标准不统一的问题。

例如：甲公司2026年4月30日提交清算资料，税务机关5月8日受理。假设当地按月预缴土地增值税，则4月征期申报3月所属期税款、5月征期申报4月所属期税款，5月起取得的收入不再预缴，待清算审核后按尾盘申报。具体到本案例，预征截止时间为2026年4月30日（税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日），5月1日起发生的销售不再预征土地增值税。

过去一些地方规定，预征截止时间为项目竣工时间或清算开始时间，导致纳税人在项目竣工后、清算前的销售收入仍需预征土地增值税，增加了纳税人负担。3号公告规定预征截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日，更加合理和明确。

（三）清算销售收入、销售面积归集截止时间

3号公告规定，纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

这一规则明确了土地增值税清算时销售收入和销售面积的归集截止时间，与预征截止时间保持一致。这样可以避免因归集截止时间不明确而产生的争议，确保清算数据的准确性和完整性。

例如：甲公司2026年4月15日提交清算资料，4月20日税务机关受理。假设当地按月预缴土地增值税，则清算截止时间为2026年3月31日（税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日）。甲公司在2026年4月1日至4月20日期间发生的销售收入和销售面积，不纳入本次清算范围，而应作为尾盘销售处理。

再如：甲公司2026年4月30日提交清算资料，5月8日税务机关受理。则清算截止时间为2026年4月30日，甲公司需补充申报将收入、面积更新至4月底。

三、三大争议问题解决

3号公告针对土地增值税征管中的三大争议问题，给出了明确的解决思路和操作口径，对于统一政策执行标准、减少税企争议具有重要意义。

（一）红线外支出扣除争议

在土地增值税清算中，红线外支出（即房地产开发项目规划红线范围外发生的成本）的处理存在较大争议，各地政策差异显著。所谓"红线外支出"，是指房地产开发企业在项目开发过程中，发生的项目规划红线范围外的工程支出。该类支出能否在土地增值税清算中作为扣除项目，核心判定标准为支出是否与清算项目具备直接相关性、且构成开发行为的必要前提。

3号公告第四条明确：纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入取得土地使用权所支付的金额扣除。

这一规定的核心要点是：只有在土地出让合同或其补充协议中明确约定的红线外公共设施建设支出，才能计入"取得土地使用权所支付的金额"扣除。企业自行承担的红线外支出不得扣除。这一规定明确了红线外支出扣除的严格条件，避免了过去各地执行标准不一的问题。

例如：甲房地产公司在A市开发房地产项目，项目毗邻城市景观河道。为提升项目品质、获取政府规划支持，甲公司与相关部门签订协议，承诺并实际出资修建项目红线外的河道沿岸公共绿化带及一条市政道路延伸段，相关支出共计1500万元。土地增值税清算阶段，甲公司将该笔支出归集至"基础设施费"申报扣除，会被税务机关驳回。

因为税务机关的审核逻辑是：该支出不具备法定扣除条件。首先，修建该绿化带和道路并非政府针对本项目开发设定的法定义务或强制性规划条件，相关协议属于企业为获取额外支持进行的自愿性商业安排。其次，建成后的设施服务于整个河岸区域及公众，效益外溢至周边其他项目，并非由本项目独享。第三，该支出对项目销售的积极影响属于间接性、辅助性的，不属于为使项目达到可供销售状态必须发生、且效益主要内化于项目本身的支出。

再如：某企业取得出让土地时，土地出让合同明确约定，该企业需在项目规划范围外为建设公共设施，实际发生建设支出800万元。因同时满足"合同明确约定+建设公共设施"双条件，这800万元可全额计入取得土地使用权支付的金额，在土增税清算时扣除。

因此在土地增值税清算中，"红线外支出"的扣除遵循严格的法定条件，企业需摒弃"支出有益即可扣"的惯性思维，紧扣"直接相关"与"强制性"两大核心标准进行事前判断。关键证据缺失是主要风险点，企业需强化业务前端与税务管理的协同，将合规审查与证据固化前置，从源头上规避纳税调增风险。

（二）预征计税依据争议

营改增后，土地增值税预征计税依据如何确定，各地执行口径不一。有的地区以预收款全额作为计税依据，有的地区以预收款扣除增值税后的余额作为计税依据，导致纳税人税负不公平，也容易引发税企争议。

3号公告第二条明确：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）。

这一规定明确了土地增值税预征计税依据为不含增值税的预收款，与增值税、企业所得税计税方法保持一致。这样可以避免因计税依据不明确而产生的争议，确保纳税人税负的公平性。

例如：某房地产开发项目适用增值税一般计税方法，增值税税率9%，土地增值税预征率1.5%。某属期取得预收款10900万元，则预征计税依据为10900÷(1+9%)=10000万元，预征土地增值税税额为10000×1.5%=150万元。

因此，3号公告第二条的规定与营改增后的税收政策相衔接，确保了不同税种之间政策的一致性，避免了因政策不衔接而产生的争议。同时，以不含增值税的预收款作为计税依据，也更加符合税收中性原则。

（三）尾盘销售扣除项目金额计算争议

房地产开发企业销售尾盘时，如何计算扣除项目金额，各地执行口径不一。有的地区以清算时确定的单位建筑面积扣除项目金额为准，有的地区以清算时确定的扣除项目金额合计除以可售建筑面积计算，导致计算结果不同，容易引发税企争议。

3号公告第七条明确：纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。

这一规定明确了尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式，即不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。这样可以避免因计算方式不明确而产生的争议，确保尾盘销售土地增值税计算的准确性。

例如：房地产开发企业A公司（增值税一般纳税人）在甲地开发普通标准住宅项目，相关基础数据如下：项目2026年6月30日达到清算条件，A公司7月10日提交清算申报资料，主管税务机关7月15日受理清算申报，8月31日出具清算审核结论。项目可售普通标准住宅建筑面积共2万平方米，清算审核确认的扣除项目金额合计2.59亿元，其中与转让房地产有关的税金300万元。2026年6月30日前已销售住宅1.8万平方米，取得不含税销售收入3.24亿元，对应土地增值税已全部预缴、清算缴纳完毕。2026年7-9月共销售尾盘2000平方米，取得不含税销售收入3200万元，发生与转让房地产有关的税金20万元。

根据3号公告规定，尾盘销售申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包含清算时与转让房地产有关的税金。因此，A公司项目单位建筑面积扣除项目金额＝（25900万元－300万元）÷20000平方米＝1.28万元/平方米。尾盘销售扣除项目金额＝2000平方米×1.28万元/平方米＋20万元＝2580万元。增值率＝（3200－2580）÷2580×100%＝24%，适用30%的土地增值税税率。应缴纳土地增值税＝（3200－2580）×30%＝186万元。

纳税人在房地产开发项目中，既有分期开发项目又有同时开发多个项目；在同一开发项目内既建造普通标准住宅、非普通标准住宅、商业用房等不同类型房地产的，计算尾盘土地增值税时需按不同期间、不同项目分别归集收入、扣除项目金额和税金，确保数据准确；若无法分别核算，纳税人不能享受普通标准住宅的税收优惠政策。

四、实务操作建议

基于3号公告的政策规定和上述分析，为帮助纳税人准确理解和适用政策，本文提出以下实务操作建议：

（一）准确把握三大时间节点

1. 预征起始时间：纳税人应密切关注首张预售许可证发证时间和首笔预收款时间，按照"孰早原则"确定预征起始时间，并及时履行预征申报义务。

2. 预征截止时间：纳税人应在税务机关受理清算申报后，立即停止预征土地增值税，并按照尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。

3. 清算销售收入、销售面积归集截止时间：纳税人应在提交清算资料前，准确归集截至税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日的销售收入和销售面积，确保清算数据的准确性和完整性。

（二）妥善处理三大争议问题

1. 红线外支出扣除问题：纳税人发生红线外支出前，应咨询税务专业人士，基于现行法规评估扣除可能性。务必取得并妥善保管能证明支出"强制性"和"直接相关性"的官方书面文件，作为扣除主张的核心支撑。会计核算时，将有扣除可能的红线外支出与明确不能扣除的支出严格区分核算。

2. 预征计税依据问题：纳税人应按照3号公告规定，以不含增值税的预收款作为预征计税依据，准确计算预征土地增值税税额，并及时履行预征申报义务。

3. 尾盘销售扣除项目金额计算问题：纳税人应按照3号公告规定，正确计算尾盘销售单位建筑面积扣除项目金额，确保尾盘销售土地增值税计算的准确性。同时，应注意分别核算不同期间、不同项目的收入、扣除项目金额和税金，避免因无法分别核算而不能享受普通标准住宅税收优惠政策的风险。

（三）加强内部管理和资料留存

1. 建立健全内部管理制度：纳税人应建立健全土地增值税内部管理制度，明确各部门职责，确保土地增值税预征、清算、尾盘销售等各环节工作有序开展。

2. 妥善保管相关资料：纳税人应妥善保管土地增值税清算相关资料，包括但不限于：项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算相关文件；项目财务报表、账册、凭证；房屋销售合同、发票、收据；与成本费用相关的合同、发票、付款凭证；纳税申报相关的申报表、计算表、税务机关出具的税务事项通知、土地增值税清算审核结论等，以备税务机关核查。

3. 引入数字化管理工具：纳税人可引入数字化管理工具，提升土地增值税管理效率。例如，使用土地增值税清算辅助系统，实现支出分类管理、证据链数字化、风险预警提示、数据集成与计算等功能，提高清算效率与质量。

五、结论

国家税务总局公告2026年第3号的发布，对于进一步规范土地增值税征收管理，增强土地增值税政策执行的确定性，更好服务全国统一大市场建设具有重要意义。对于统一政策执行标准、减少税企争议、减轻纳税人负担具有积极作用。

纳税人在实际执行过程中，应准确把握三大时间节点，妥善处理三大争议问题，加强内部管理和资料留存，确保准确理解和适用政策，避免税务风险。同时，税务机关也应加强政策宣传辅导，帮助纳税人准确理解政策精神，确保政策落地见效，实现税企共赢。