房地产【预售/销售环节】9大涉税风险及合规建议
房地产行业一般采取预收款方式销售自行开发的房地产项目。此环节的业务包括转让土地使用权、销售房屋及其他建筑物、附着物、配套设施等。
（一）公共配套设施移交不符合规定风险
【涉及税种】增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税
【场景描述】企业将会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园以及邮电通讯、学校、医疗设施等配套设施进行移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位时，根据税收文件规定符合收入确认条件，未按规定申报纳税。
【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条、第十七条、第十八条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条；《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条。
【业务建议】建议企业加强对“开发成本”“主营业务收入”明细账审核，涉及公共配套设施移交的，关注移交对象和用途。如果存在将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的情况，应核实是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。
（二）隐匿预售收入少交税款风险
【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加、企业所得税、土地增值税
【场景描述】企业收取预收款采取不开发票、利用收取定金、诚意金等方式规避预缴税款的风险。
【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条、第四十五条；《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条；《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条。
【业务建议】企业应加强内控，加强内部资料传递管理，定时将财务数据与售楼处资料，销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档进行比对，统计已售户数及预收金额，核实是否按规定预缴税款。
（三）收到银行按揭款未及时确认收入风险
【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加、企业所得税、土地增值税
【场景描述】以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在银行按揭贷款到账后，企业所得税未按规定计算预计毛利额；收到的按揭款项以银行贷款等名义计入“短期借款”等账户，未计入预收账款，未申报预缴税款。
【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》；《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第十条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条第三款；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局2016年第70号）第一条。
【业务建议】建议企业重点关注“短期借款”“其他应付款”明细账、贷款合同、销售合同和房屋销售明细，核对银行按揭的保证金账户存款余额，核实按揭贷款数额。确保在收取银行按揭款时按规定申报纳税。
房地产企业在土地增值税清算时涉及复杂的政策法规和实操环节，可想而知，风险也是贯穿于多个层面。无论是成本核算、政策适用，还是流程管理等方面，都应该对项目做到清晰明了！提前对项目进行测算，把控风险点，制定最优清算方案，减少税务成本与法律风险，保障项目平稳推进。
（四）已完工开发项目未及时结转收入风险
【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加、企业所得税
【场景描述】企业对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，未按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现房屋销售收入。
【政策依据】《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条、第六条、第十条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条、第七条、第九条、第十条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条。
【业务建议】企业应加强内部合同传递归档管理，定期审查销售合同、房屋销售明细、现金流量表、签收（收楼）花名册及房产部门房产合同备案信息，竣工备案表等，核查是否在达到收入确认条件的时点时按时申报缴纳税款。
（五）委托代销的产品未按规定确认收入风险
【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加、企业所得税、土地增值税
【场景描述】采用视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，未区分具体合同约定和实际销售价格，统一按照约定较低的价格开具发票确认计税收入，超过约定价格的房款由经销商收取并开具发票或收据，未计入房地产开发企业计税收入。
【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条；《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条、第六条、第十条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条。
【业务建议】企业应对委托代理方式下的合同进行分类管理，定期审查包销合同、房屋销售明细，及时准确按照规定确认计税收入。
（六）销售部分无产权的开发产品未确认收入风险
【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加、企业所得税
【场景描述】销售部分无产权的阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规定入账。
【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条、第四十五条，附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八项；《中华人民共和国企业所得税法》第六条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第五条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条。
【业务建议】企业应按照实际情况及时登记和更新“开发产品”“其他业务成本”“其他应收款”等账户明细，定期与销售部门对账，也可以通过物业公司的收取管理费用明细比对，确认相关收入是否均已按规定入账，核查是否存在少缴税款。
（七）未按照规定划分可扣除的土地价款少缴增值税风险
【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加
【场景描述】部分房地产企业“一次拿地、分次开发”，可能未按照各项目所占土地面积对土地价款进行划分，可能在单个开发项目中未能准确按照当期销售面积与可供销售面积之比计算确定当期可税前扣除的土地价款。存在提前扣除土地价款、错误扣除土地价款，人为调节增值税税负的风险。
【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)；《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条、第六条、第七条；《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）。
【业务建议】企业应采用合理的方法划分应分摊的土地价款，根据土地价款支付情况和土地开发计划，结合当期各项目开发产品的销售面积，计算增值税时按照规定据实扣除土地价款。
（八）预缴土地增值税适用预征率错误少缴土地增值税风险
【涉及税种】土地增值税
【场景描述】企业预缴土地增值税时，未区分普通住宅、别墅、其他非普通住宅、写字楼、商铺、车位等不同房产项目，全部按普通住宅的预征率预缴土地增值税，存在少预缴土地增值税的风险。
【政策依据】《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号）
【业务建议】企业应对不同房产项目和产品类型建立相应的台账和收入明细账，根据不同预售房产的用途类型，按适用预征率预缴土地增值税，避免出现错误使用预征率的情况。
（九）企业所得税收入未按规定时点确认少缴企业所得税风险
【涉及税种】企业所得税
【场景描述】企业采取一次性全额收款、分期收款、银行按揭等方式销售开发产品的，未按规定时点确认销售收入的实现，可能存在少缴企业所得税。
【政策依据】《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）。
【业务建议】企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
文章来源：国家税务总局
