法院判例：最高法：项目未清算，合作方提前分房款也得退！

案件简介

某房地产公司与马某等人合作开发楼盘，约定项目清算前不得抽回出资。但在项目未清算时，合作方就提前分配了房屋。房地产公司以项目亏损为由，起诉要求马某返还分房款并分担亏损。二审法院以“未清算、亏损不明”为由驳回起诉。再审最高法裁定，此类起诉符合法定条件，不应驳回，需进行实体审理。

裁判主旨

合作开发房地产的合伙人，在项目未经清算、盈亏不明的情况下，提前分配项目房产，不仅违反合伙协议及法律规定，更可能导致国家税收（如土地增值税、企业所得税等）流失。即便项目未完成清算，一方合伙人主张项目亏损并要求返还已分配财产的，属于法院实体审理范畴，法院不得以未经清算为由直接驳回起诉，应通过审理查明事实，防止当事人通过不当分配规避纳税义务。

税务观点

本案核心税务风险在于应税行为已完成，但清算与缴税义务被不当延后。合伙人分配房屋时，在税务上已构成“视同销售”，相应增值税、土地增值税、企业所得税的纳税义务已经发生。各方不能以“民事上未最终清算”为由，长期不确认收入、不汇算清缴，甚至将分配款定性为“借款”以逃避税款。法院此裁定传递的信号是：试图通过内部未清算来阻断返还请求的路走不通，这同样意味着，试图以此拖延确认应税收入的税务筹划也存在被穿透的风险。

内蒙古某某房地产开发有限责任公司与马某某合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查民事裁定书

案由：合资、合作开发房地产合同纠纷

案号：（2025）最高法民再268号

发布日期：2025-11-30

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2025）最高法民再268号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：内蒙古某某房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。

法定代表人：李某军。

委托诉讼代理人：石智超，内蒙古百宁律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张婧威，内蒙古百宁律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：马某某，男，1959年8月4日出生，汉族，住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。

委托诉讼代理人：王学军，北京友兰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高源，北京友兰律师事务所律师。

再审申请人内蒙古某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）因与被申请人马某某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服内蒙古自治区高级人民法院（2023）内民终161号民事裁定，向本院申请再审。本院于2025年6月16日作出（2023）最高法民申1034号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

某某公司再审请求撤销二审裁定，维持一审判决。事实与理由：一、马某某应当返还提前分配的合伙财产。各合伙人提前分割合伙财产违背了《合作开发协议》中“合作各方的出资在项目开发完成且清算前，不得以任何形式撤出抽回”之约定，违背《中华人民共和国民法典》“合伙合同终止前，合伙人不得请求分割合伙财产”等规定，还削弱了某某公司偿债能力，损害了第三人及国家利益，应当返还提前分配的合伙财产。二、某某公司依据项目合伙人确认的审计报告，主张马某某按照占股比例承担项目亏损并退还提前分配的资产，有充分事实及法律依据。本案早在2014年内蒙古自治区呼和浩特市新城区人民法院审理时，经各合伙人协商向法院申请对项目自行组织算账，后选定内蒙古某某事务所有限责任公司（以下简称某某事务所）对项目账务进行归集，并出具了审计报告。该审计属于当事人自行委托第三人对案涉项目财务进行的审核、梳理，是当事人意思自治的体现，马某某等合伙人的特别授权代理人对报告内容及结果表示同意，不存在无效情形。二审法院以出具报告机构不具备资质为由对当事人自认的事实不予采信，依据不足。

马某某提交意见称，一、在案涉项目未经清算且有证据证明项目亏损前，某某公司无权要求其他合作人承担损失，更无权要求其他合作人返还提前分配的分房款。提前分房系合作人的共同决议，某某公司无权撤销，即使真的需要撤销，也应由全体合伙人共同决议，而非某某公司在未能证实项目亏损的情况下，直接诉请法院进行调整。某某公司未对审计事项尽到举证责任，应承担举证不能的不利后果。二、某某事务所出具的报告，无法作为认定案涉项目亏损数额的依据，二审法院认定事实清楚、证据充分。请求驳回某某公司的再审请求。

某某公司向内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（以下简称呼市中院）起诉请求：一、判令马某某向某某公司支付合作开发的亏损61114899元；二、判令马某某向某某公司返还分房款21998640.2元；三、诉讼费由马某某承担。

呼市中院一审查明：某某公司分别于2008年前后与张某某、马某某、杨某某等三人，与钱某某、方某、于某某签订《合作开发协议书》，约定共同出资购买土地进行开发，亦约定了出资比例以及按比例承担开支、分配利润、分担风险的合作原则和方式。某某公司与王某某、聂某某之间虽然并未签订正式的合作开发协议书，但通过某某公司提交的会议纪要等证据可知，王某某、聂某某同样以合作方的身份签署了与案涉项目有关的相应文件。本案某某公司与马某某及案外人张某某、杨某某于2008年先后签订三份《合作开发协议书》，约定：以某某公司名义设立分公司统一运作，开发期间的经营运作独立于某某公司的其他项目及业务，也独立于其他合作方的业务；各方的出资在项目开发完成且清算前，不得以任何形式撤出抽回；项目完成进行终止清算，清算后的盈余按照收取债权、清偿债务、返还出资、按比例分配盈余等。

2014年某某公司起诉至内蒙古自治区呼和浩特市新城区人民法院，主张马某某等八人承担项目亏损。为确定亏损数额，案件审理过程中，各方当事人共同委托某某事务所对某某新村经济业务进行内部审核并归集。2016年1月某某事务所作出《关于内蒙古某某房地产开发有限责任公司某某新村项目原始会计资料内审及归集情况的报告》《关于内蒙古某某房地产开发有限责任公司借款及利息和股东分房内审及归集情况专项报告》（以下简称《原始会计资料报告》和《专项报告》），根据该报告及相关证据可知，某某新村项目在建设过程中，靠高利融资借款建设，合作各方除购买土地的投入外，均没有对项目有其他投入。现公司向各股东借款（包括初始投资）的本金及利息均已经返还。向社会（公司及第三人）借款部分偿还、部分未偿还。在案涉项目未经清算的前提下，各股东提前分配了部分房屋，马某某实际分房价值21998640.20元等。

呼市中院一审认为，本案系合作开发房地产合同纠纷，案涉协议合法有效。一、关于某某公司主张马某某支付合作开发亏损问题。因案涉项目现仍有部分商业未办理登记，计算整个项目亏损金额的基础尚未完全成立，某某事务所没有对公司账目进行审计的资质，两份报告的数据统计结果不能作为认定案涉项目亏损金额的依据。故某某公司按照两份报告显示的亏损数额向马某某主张按比例承担亏损的诉讼主张不予支持。二、关于应否返还分房款问题。在案涉项目没有进行清算，盈利与亏损情况不明的情况下向各位股东提前分房与合同约定不符。进行清算是合作各方的义务，如马某某认为案涉项目清算后仍有盈利，在项目清算后，马某某可另行主张。三、关于应返还的金额问题。马某某所分房屋价值21998640.2元，某某公司实际已付款19978640.2元，应予返还等。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决：一、马某某向某某公司返还分房款19978640.2元；二、驳回某某公司的其他诉讼请求。

马某某不服一审判决，向内蒙古自治区高级人民法院（以下简称内蒙高院）提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判驳回某某公司诉讼请求。

内蒙高院二审查明事实除与一审查明事实一致外，另查明，某某公司与马某某均认可双方系合作关系，案涉项目并未进行清算，但股东已经对项目中的房屋进行了分配。

内蒙高院二审认为，关于某某公司要求马某某返还分房款19978640.2元的依据问题。首先，关于双方是否清算的问题。双方均认可案涉项目未清算的情况下，各合伙人提前分配房屋违反了关于合伙的相应规定及合同约定，应予以否定性评价。其次，关于某某公司要求返还房屋款项的依据问题。虽然某某事务所出具的报告系某某公司委托作出，马某某等人的代理人签字确认，但因在某某公司与马某某均主张针对案涉项目并未进行最终清算，则在该事务所不具备清算资质的情况下，该报告不能作为清算依据。一审法院依据该报告中马某某分配房屋的数额认定其应返还的分房款数额不当。在合作项目结束未进行清算时，对于亏损事实及数额无法进行确定，某某公司提起本案诉讼要求马某某返还分房款及亏损的前提条件暂不成立，双方应先对案涉项目进行清算，再依据清算结果解决双方之间的纠纷。综上，马某某的部分上诉请求成立，予以支持。遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，裁定：撤销一审判决，驳回某某公司的起诉。

本院再审认为，本案争议的焦点问题为二审法院裁定驳回某某公司的起诉是否正确。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。

具体到本案，某某公司与马某某等人签订合作开发协议，约定共同出资购买土地开发房地产，按照出资比例承担开支、分配利润、分担风险。后经合作各方协商决议，将项目建设房屋作为“利润”提前进行了分配。某某公司现以项目实际亏损为由，以合作方之一马某某为被告，起诉请求马某某返还已分配房屋的价款，并承担合作开发的亏损。某某公司作为合作方之一，与本案提前分配房屋及合作盈亏相关争议具有直接利害关系，具有提起本案诉讼的原告资格。某某公司起诉所列被告明确，并提出具体的诉讼请求和事实、理由，本案争议亦属人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖，符合上述法律规定的民事诉讼起诉条件。

虽然某某公司与马某某等合作开发房地产项目未经最终清算，但某某公司以案涉合作项目实际亏损为由提起诉讼，请求合作方马某某返还提前分配房屋价款并承担开发亏损，并不违反法律规定。至于其诉讼请求是否成立，应当依法通过实体审理作出裁判。二审法院仅以双方合作项目未经清算、亏损事实及数额无法确定为由，裁定驳回某某公司起诉，于法无据，应当依法予以纠正。本案依法应当撤销二审裁定，指令二审法院进行实体审理。

综上，某某公司部分再审请求具有相应的事实和法律依据，依法应予支持。二审裁定认定事实和适用法律均有不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、第二百一十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第二款规定，裁定如下：

一、撤销内蒙古自治区高级人民法院（2023）内民终161号民事裁定。

二、指令内蒙古自治区高级人民法院对本案进行审理。

审 判 长　　曹　刚

审 判 员　　宁　晟

审 判 员　　厉文华

二〇二五年十月二十四日

法官助理　　郭　敏

法官助理　　王鹤丹

书 记 员　　杨　悦

文章来源：中国裁判文书网