工程款要不回来，拿房抵债？签"以房抵工程款"协议前，这6个关口必须看清

工程竣工验收后，发包人却迟迟拿不出钱支付工程款一一这类情形在当下的建筑市场并不少见。于是，"以房抵工程款(业内也常称为"以房抵款”)成了不少施工企业与发包人对账之后退而求其次的选择。房子抵进来，账面上的欠款似乎有了着落;可真到了要过户、要变现的时候，才发现协议漏洞百出、权利落空。我们结合办理建工纠纷的实务经验，把施工企业签署此类协议时最该盯紧的六个关口梳理如下，供同行与建工企业参考。

一、先问一句:协议会不会无效?

这是债权人最关心的事一一协议一旦被认定无效，后续一切主张都成了空中楼阁。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(俗称"九民纪要”)第44条，当事人在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，若抵债财产尚未交付，人民法院会重点审查是否存在恶意串通、损害第三人合法权益等情形;只要不存在这些问题，也无其他法定无效事由，债权人请求债务人交付抵债财产的，人民法院依法应予支持。

换言之，工程竣工验收、发包人无力按约付款之后，双方另行签订的以房抵款协议，只要不是恶意串通损害他人利益，原则上应当认定有效。但"原则上有效"不等于"天然有效”:签协议的时间节点(须在债务到期之后)与签约背景的清白，都至关重要。

二、房子有没有"准生证”:查预售许可

我们常提醒准备签约的承包人:动手之前，先看这房子有没有《商品房预售许可证》。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。而在许多以房抵款交易里，抵债房屋实质上被当作一种"买卖式"的处置。若用来抵债的房子连预售许可都没有，整个抵款安排就可能被认定无效，承包人的债权再次悬空。

所以，签约前务必查验房源的预售许可(或现房销售)手续，别让"抵来的资产"本身就是一颗定时炸弹。

三、条款写清楚，别留"糊涂账”

"律师，帮我们看看这份协议有没有问题?"一一委托人找我时，这句话说得最多。翻开文件，往往只有寥寥几条，楼盘名称、坐落地址、具体房号、抵款单价、房屋面积等关键信息一概空缺。这类"半成品"协议在履行时极易因双方理解不一再生纠纷:房子到底是哪一套?值多少钱?面积怎么算?本想省事的以房抵款，反而制造了新的扯皮。

建议协议至少明确抵债房屋的基本信息(楼盘、楼栋、房号、面积、单价、总价)、交付与过户时间、税费承担、违约责任等，越具体越安全。

四、旧债留不留?别让"抵款"把工程款"抵没了"

实务中常见这样的对话一-"给了你房子，工程款就算两清了，签不签?""签了这协议，以后不能再找我们要工程款了!"那么，签了以房抵款协议，原来的工程款债权是不是就消失了?从法律定性看，这类协议的签署一般构成"新债清偿":新债(交付房屋)与旧债(欠付工程款)并存，只有当双方明确约定消灭旧债务时，才构成"债的更改"。

因此，施工企业应当尽量避免在协议中写下"原工程款债务消灭”"双方债权债务结清之类的表述，而应明确:协议成立后，原有工程款债权并不因此消灭;若房屋最终未能交付或过户，承包人仍有权向发包人主张原工程款。一句话:新债是退路，旧债是底牌，底牌别轻易丢。

五、别忘了那18个月的优先受偿权

承包人的建设工程价款优先受偿权，法律给的期限是"合理期限，但最长不超过十八个月”，从发包人应当给付工程款之日起算(依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十一条)。这个权利很关键，但它属于除斥期间，过期就真没了，不会因为你催过、闹过就延长。因此，在与发包人约定以房抵款协议的履行期限时，应把"交付抵债房屋"的最迟期限，尽量安排在这18个月的保护期内。这样，万一发包人到期交不了房，承包人还能及时行使优先受偿权，不至于因期限错配而白白丧失这项"超级优先权"。

六、交不了房怎么办?尽快过户，主动落袋

这几年"保交楼"三个字大家听得耳朵起茧，可恰恰说明，连正常买的房都有交不了的风险，更别提用来抵债的房了。甲方之所以选以房抵款，根子往往就一个:真拿不出钱。这种情况下，承包人最实在的退路，就是尽快把房子所有权落到自己名下。就是尽快办理过户手续一-把"纸面债权"变成"名下资产"。毕竟，发包人选择以房抵款，往往正因其无力支付现金。只要具备过户条件，别犹豫，办!因为甲方的资产状况摆在那儿，晚一步，可能就多一分拿不到的风险。用时间换空间，待市场回暖、房屋可售时再变现收回债权。

写在最后:以房抵工程款，是困境中的务实选择，却也步步是坑。有效性、预售许可、条款明确、旧债保留、优先权期限、过户落袋一一六个关口环环相扣。建议施工企业在落笔签约前，委托专业律师对协议文本与交易结构作一次"体检"，把风险挡在签约之前(本文仅供交流参考，不构成正式法律意见。)

文章来源：遇见你的眼神  梁好财税工作室