各区、市（县）国税局，各稽查局，直属税务分局：

     为贯彻执行《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），现将房地产开发业务企业所得税相关问题规定如下：

一、未完工开发产品的计税毛利率的确定

1、属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为9％；经济适用房、限价房和危改房必须有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。

2、其他开发项目计税毛利率为20%。

二、广告费、业务宣传费、业务招待费的处理

　　1、企业销售未完工开发产品取得的收入,应作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。开发产品完工后，计算广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的基数时，应扣除未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入（不含2007年及以前年度取得的未完工开发产品收入在2008年度转为完工开发产品收入）。

2、对2007年底前按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定摊销业务招待费的企业，其尚未摊销的部分可继续向后结转，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

三、应纳税所得额的计算

企业销售未完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。

计算公式为：

本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率-(本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税)]

本期纳税调整减少额=∑[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率-(本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税)]

四、申报表的填报

1、季度申报

本期纳税调整增加额、本期纳税调整减少额计入《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“实际利润”。

2、年度申报

 “本期纳税调整增加额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3栏“调增金额”。

“本期纳税调整减少额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4栏“调减金额”。

年度纳税申报表附表八《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表》第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”填报“销售未完工开发产品取得的收入”扣除“未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入” （不含2007年及以前年度取得的未完工开发产品收入在2008年度转为完工开发产品收入）。

《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》第3行“营业税金及附加”填报完工开发产品收入缴纳的“营业税、城市维护建设税、土地增值税和教育费附加”等相关税费。

五、外商投资房地产开发企业预缴税款的处理

从事房地产开发经营业务的外商投资企业2008年1月1日以后销售开发产品取得的收入，按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）及本通知的规定进行税务处理。对2007年12月31日前预售房地产取得预售款按预收款征收税款方法（即按照售房预收款的10%确定利润率，按30%的税率预征外商投资企业所得税）缴纳税款的余额，作为以前年度多缴税款，在2008年及以后年度抵缴。

六、应交政府的报批报建费用、物业完善费用

企业应根据国家法律法规及市政府文件规定上交报批报建费用。按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定预提的报批报建费用、物业完善费用，应在开发项目完工后的2个纳税年度的12月31日前支付。对逾期仍未支付的报批报建费用、物业完善费用，应在当年的汇算清缴期内并入当期应纳税所得额。

七、其他

1、企业在开工之前应按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，合理确定其成本对象,并报主管税务局备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应在更改成本对象前征得主管税务局同意。

2、企业的土地成本，一般按占地面积法进行分配，确需结合建筑面积法、直接成本法、预算造价法分配土地成本的，应商主管税务局同意。

3、从事房地产开发经营业务的企业，自2008年年度纳税申报起，按照《大连市国家税务局关于印发房地产开发企业评估监控管理办法的通知》（大国税发〔2008〕30号）文件规定报送的房地产开发企业成本费用表（主表）、房地产开发企业基本情况表（附表1）、建筑安装工程费统计表（附表2）实行电子申报。

附件：成本对象及土地成本分配方法备案表

                     二〇〇九年四月十七日

 成本对象及土地成本分配方法备案表

企业名称（章）：