湖南省地方税务局关于《湖南省土地增值税操作规程》的通知

湘地税发[1995]25号   1995-7-7

各地、州、市、县地方税务局：

第一条为了促进房地产开发和房地产市场的健康发展，发挥土地增值税的宏观调控作用，防止国家土地增值收益流失。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及省人民政府湘政办发[1995]48号通知的有关规定，制定本操作规程。

第二条凡在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，包括国家机关、人民团体、部队、企事业单位、外商投资企业、外国企业、外籍个人和国内公民以及其他组织，应当依照本规程办理土地增值税事宜，依法缴纳土地增值税。

第三条纳税人应在转让合同签订后七日内，填报土地增值税纳税申报表，并持纳税申报表、转让房屋及建筑物产权证书、土地使用证证书、土地使用权转让合同、房产买卖合同、房地产评估报告及其他转让房地产有关的资料，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报手续，并在办理纳税申报手续后3日内缴纳税款。

纳税人因经常发生签订转让房地产合同而难以在每次办理纳税申报的，由纳税人提出申请，经主管税务机关批准，于每季终了后十日内办理申报缴纳税款手续。

第四条纳税人转让土地使用权、地上建筑物及附着物的（以下简称转让房地产），以取得转让转入凭据的当天为纳税义务时间。纳税人以赊销或分期收款方式转让房地产的，以本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天为纳税义务时间。

纳税人采用预收价款方式转让房地产的，以收到预收价款的当天为纳税义务时间。

第五条纳税人有下列情况之一的，县（市）地方税务机关，可依照《实施细则》第十四条的规定，指定经政府批准的评估机构确定纳税人的转让收入及扣除项目金额，并经税务机关确认后据以计算征收土地增值税。

（一）转让旧房及建筑物的；

（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（三）提供扣除项目金额不实的；

（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

房地产评估机构的资格确认和有关评估办法，另行通知。

第六条纳税人在房地产项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，无法据以计算土地增值税的，应按照本规程的规定，向房地产所在地主管税务机关申报，税务机关可采取按转让收入2％—5％的比例预征土地增值税，预征的具体比例由地、州、市地方税务局调查测算后确定。待单个核算项目或核算对象全部竣工之后三十日内办理税款的清算手续，多退少补。清算期限超过三年的，以三年为限。

第七条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，以及核算项目未全部竣工，尚未交付使用已取得收入的，应当按照本规程第六条的规定预缴土地增值税。在年度结算和税款清算时，其扣除项目金额按以下办法计算：凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用面积占开发土地总面积的比例计算分摊其扣除项目金额。

凡转让土地使用权的同时转让地上建筑物及附着物的，按照建筑物的建筑面积计算分摊其扣除项目金额。

凡核算项目未全部竣工，尚未交付使用的，按照核算项目的投资概算及工程进度计算分摊已取得收入的那一部分扣除项目金额。

上述方法无法计算分摊扣除项目金额，需采用其他方式计算分摊的，由县（市）地方税务局确定。

第八条房地产开发企业应当依照财务会计制度规定的，最基本的核算项目或核算对象为单位计算申报缴纳土地增值税。

成本核算的单位一经确定，在土地增值税未清算之前不得变动。

第九条开发土地和新建项目及配套设施费用中的财务费用中的利息支出；凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供银行金融机构的证明，经县（市）地方税务局审定，可据实扣除，但最高不得超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照《实施细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。

凡不能按照转让房地产项目计算分摊的，或不能提供银行金融机构证明的，房地产开发费用，按照《实施细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十扣除。

第十条个人因工作调动或改善居住条件而转让自用的住房，应提供房产产权证书、土地使用权证书及有关证明其住居时间的材料，由县（市）地方税务局核实后按规定征免税。

第十一条符合《暂行条例》和《实施细则》以及财政部、国家税务总局规定免征土地增值税的纳税人，凡转让房地产收入未超过100万元的，报经县（市）地方税务局审批；凡转让房地产收入超过100万元的，未超过400万元的，报经地、州、市地方税务局审批；凡转让房地产收入超过400万元的，报经省地方税务局审批。

单位和个人以继承、赠予等无偿方式转让房地产的，应持有效的继承、赠予等证明文件及产权转移手续，经县、市地方税务局审核后，免征土地增值税。

第十二条纳税人建造普通标准住宅，在开工之前应持项目计划文件，投资概算和设计施工图纸等资料报经与下达该项目计划部门同级的地方税务局审核。未经审核出售的普通标准住宅，不享受《实施细则》规定的优惠政策。

第十三条纳税人转让的房地产座落在两个或两个以上不同县、市（区）的，应向房地产座落地的主管税务机关分别申报纳税。

对于纳税地点有争议的，由其上一级地方税务局裁定。

第十四条转让房地产取得的收入为外国货币的，以取得收入当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

第十五条凡转让房地产的单位和个人，应持房屋及建筑物产权证书、土地使用权证书，土地增值税纳税凭证或税务机关免税文件以及县（市）以上（含县市）地方税务部门开具的房地产产权权属变更税收证明单，到土地管理部门、房产管理部门办理权属变更手续。

对未持有上述资料的，土地管理部门、房产管理部门不予办理房地产权属变更手续。

第十六条个人应缴纳的土地增值税，税务部门可以委托有关部门代征代扣。

第十七条纳税人未按本规程办理纳税申报和缴纳税款，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

第十八条本规程与湘政办发[1995]48号文同时执行。

湖南省地方税务局

一九九五年七月七日