2026土增税稽查核心：清算合规，分摊合理！

1.1 清算条件判定：明确“何时需清算”，规避滞后风险

2026年新规将清算条件分为“应当清算”和“可要求清算”，企业需精准判定，重点关注注销环节要求。

应当清算（企业需主动申报）：①项目全部竣工并完成销售；②整体转让未竣工项目；③直接转让土地使用权。满足条件后90日内需办理清算，逾期按偷税论处。

可要求清算（税务机关发起）：①已竣工项目转让面积达可售面积85%以上（或剩余房产全部出租/自用）；②预售许可证满三年未售完；③申请注销未办清算。接到《清算通知书》后90日内完成申报，逾期面临罚款及滞纳金。

重点提醒：纳税人注销前必须完成清算，否则税务机关不予注销，并依法追缴税款、加收滞纳金及罚款。

1.2 收入确认核查：杜绝隐匿收入、确保全额入账

税务机关通过网签、银行流水、销售台账、发票“四方比对”核查收入真实性，重点稽查三类问题：

①隐匿收入：如售房款转私人账户、拆分收入、违约金等未计入应税收入，属偷税行为，稽查力度大幅提升；

②视同销售未确认：如开发产品抵偿债务、对外投资等，需按同类房产售价或评估价确认收入；

③销售价格异常：低于同期同类房价且无合理理由，税务机关将核定计税价格。

补充：尾盘销售需按清算审定单位成本申报，实行“多退少补”，不得擅自降低计税标准。

1.3 扣除项目核查：坚守三原则，严控虚增成本

扣除项目需遵循“真实、合法、与项目直接相关”原则，每一项扣除需有完整佐证，四大类扣除重点如下：

①土地使用权支付金额：需提供出让合同、付款凭证等佐证，不得计入无关土地费用；

②房地产开发成本：含前期工程费、建筑安装费等，需提供合同、发票等，严禁虚开发票、篡改凭证，违规将面临三重处罚；

③开发费用：利息支出可据实扣除（需分摊清晰并提供金融证明，不超同期贷款利率），否则按（地价+开发成本）×10%以内扣除；

④加计扣除：仅房企可按（地价+开发成本）加计20%扣除，非房企及单纯转让土地者不可享受。

1.4 清算实操自查与整改方法

自查核心：对照新规梳理项目情况，排查收入、扣除项目违规隐患。

自查动作：①确认项目是否达到清算标准及是否按时启动；②核对各类数据，确保收入全额入账；③核查扣除凭证，剔除违规部分；④确认加计扣除、开发费用扣除合规。

整改方法：①未按时清算：立即启动流程，补充资料并主动说明；②隐匿收入：补报收入、补缴税款，完善佐证；③违规扣除：调整账目，剔除违规部分，补充佐证并留存说明。

2.1 成本分摊核心原则与方法（2026年新规要求）

需遵循“受益原则”“配比原则”，分摊方法一经确定不得随意变更，三大常用方法如下：

①占地面积法：用于土地成本分摊，按各业态、分期占地面积占比分摊；

②建筑面积法：用于基础设施费等通用成本，按各业态、分期建筑面积占比分摊；

③直接成本法：直接归属于某业态、分期的成本，无需分摊，直接计入。

重点提醒：普通住宅、非普通住宅及其他类型房产需分别分摊，否则无法享受普通住宅免税优惠，且视为违规。

2.2 高频稽查问题及识别要点

重点稽查四类问题：①不分项目、业态分摊，导致成本核算失真；②分摊方法不合理或随意变更；③公共配套设施成本违规扣除（未建成、重复分摊）；④分摊依据虚假（篡改占地面积等数据）。

2.3 成本分摊实操自查与整改方法

自查核心：确认分摊方法、依据、比例合规，排查混摊、错摊等问题。

自查动作：①明确分期、业态，确认分别核算分摊；②核查分摊方法合理且固定；③核对分摊依据与官方资料一致；④核查公共配套设施分摊合规。

整改方法：①不分摊：按分期、业态拆分成本，重新分摊并留存说明；②方法不合理：按新规调整并固定方法；③配套设施违规：剔除违规部分，补充佐证；④依据虚假：按官方资料修正数据，补充有效依据。

核心原则：合规清算、合理分摊、凭证齐全，做好自查自纠闭环管理。

清算核心动作：①按时清算申报；②确保收入真实；③严控扣除项目，留存佐证。

成本分摊核心动作：①固定合规分摊方法；②按分期、业态分别分摊；③确保分摊依据真实。

2026年房企税务监管进入精细化时代，金税四期实现全链条核查，清算与分摊合规直接关系企业安全。切勿侥幸避税，需立即对照本文开展自查，整改违规问题，规范核算，守住税务底线，实现合规与长远发展共赢。

文章来源：周口市住房行业商会