房企财务必懂！土增税2026年3号公告实操解读之二申报流程

该部分以河北省目前执行情况为主，结合具体情况进行详细说明。河北省土地增值税清算的整体流程框架依然主要参照执行国税发〔2009〕91 号清算规程；2026年1月1日之后税务机关受理清算申报项目，收入归集时点、红线外扣除、尾盘单位成本口径执行 26年3号公告新规；历史已出具清算结论项目不追溯调整。河北省目前土地增值税清算单位以建设工程规划许可证为主要判定标准；区分应当清算（企业主动申报）、可要求清算（税务通知清算）；各地设置建安造价预警指标，审核阶段开展数据比对预警。

一、清算条件判断

（一）应当清算（企业主动发起清算，达到条件之日起 90 日内提交清算资料）

1、项目全部竣工、全部销售完毕；

2、整体转让未竣工决算项目；

3、直接转让土地使用权；

（二）税务机关可要求清算（收到《清算通知书》，90 日内报送清算资料）

1、已售建筑面积达到可售总面积85% 以上，或剩余可售面积已经出租、自用；

2、项目取得最后一张预售许可证满 3 年仍未销售完毕；

3、企业申请注销税务登记，尚未完成土增清算；

二、清算单位确认

河北省目前原则上按照建设工程规划许可证划分清算单位；分期开发项目，规划证分期核发，则分期清算；一个规划证内区分不同业态（普宅、非普宅、商业、地下车库），清算时亦分业态分别计算增值额、增值率。

三、清算流程

实操环节核心区分两个阶段：项目清算申报、尾盘销售季度申报

具体流程：清算条件判定 → 企业内部资料自查及测算（对标本地造价预警、3 号公告口径）→ 提交清算资料 → 税务受理（取得受理回执，收入面积切割时点锁定）→ 风险预警筛查、疑点下发 → 案头审核 + 实地核查 + 税企沟通 → 出具清算审核结论、补退税 → 尾盘常态化申报管理

（一）项目清算申报流程

1、内部自查、资料搜集整理

建议达到清算条件后，提前 36 个月内部清算测算自查，对标河北本地造价预警区间。目前河北省内各主管税务局要求的资料清单通常包括但不限于以下部分：

（1）立项、规划、国土、施工、竣工备案、预售许可全套证照复印件；

（2）土地出让合同、补充协议、土地出让金票据、契税完税凭证（红线外支出，必须要在土地出让合同中载明建设义务）；

（3）项目销售台账：房号、面积、签约日期、收款日期、房款金额；严格区分受理前（纳入本次清算）、受理日后（尾盘）收入；

（4）开发成本：施工合同、结算报告、监理资料、签证变更、发票、付款银行流水；分业态归集土地、建安、配套成本；

（5）转让环节税金台账：增值税附加、印花税、地方教育附加（河北省之前明确不允许扣除，3号公告允许扣除）；

（6）《项目清算说明》：项目概况、成本分摊方法、收入确认口径、重大事项说明等；

2、企业提交清算申报、税务机关受理

（1）企业向主管税务分局提交清算资料、财产行为税申报表、自行清算测算表。

（2）税务分局形式审查：资料的完整性校验；资料不全，出具补正通知书，限期补充资料。

（3）税务分局受理：资料齐全予以受理，出具清算受理回执。

该受理回执日期是法定切割时点：

受理前一预征期末：收入、可售面积归集截止点，计入本次清算；

受理时点之后销售回款：不计入本次清算，后续按尾盘申报。

3、税务分局清算审核

（1）数据比对、风险预警筛查：税务分局主要依托金三系统，比对网签数据、预售数据、竣工备案数据、本地建安造价预警库：

?收入差异预警：台账收入和网签数据差异

?建安成本预警：单位造价高于当地区间上限，启动成本深度核查

?红线外扣除资料校验：出让合同约定核查

（2）案头审核 + 实地核查

案头审核：收入确认、成本归集、成本分摊方法、扣除项目真实性、业态划分（普宅判定：河北容积率、面积、单价标准）；

实地核查：必要时查看项目现场，核实地下车位、配套设施移交、自用房产情况。

（3）沟通约谈、疑点反馈

4、税务分局出具清算审核结论、结清税款

税务机关出具《土地增值税清算审核结论通知书》，列明：清算确认收入、准予扣除项目金额、增值额、增值率、应补 / 应退土地增值税。企业需要重点关注各业态审核确认总扣除金额、可售总面积等数据，为尾盘清算的重要依据来源。

税款结清：需要补缴税款：企业收到结论后，规定期限内补缴土增税；形成退税：按照河北留抵退税流程申请退税。

（二）尾盘销售季度申报（3号公告重点更新）

1、尾盘数据梳理：每季度末按照业态分类（普宅/非普宅/商铺/车位）梳理所有尾盘房源，包括不限于销售合同金额、网签面积、当期实际缴纳增值税附加、印花税等。

2、分业态计算单位扣除成本：查阅该项目《土地增值税清算审核结论通知书》，调阅其中税务机关已经确认的扣除总额（剔除清算税金），除以对应业态可售总建筑面积，得到各业态单位固定扣除成本。

3、计算本季尾盘扣除总额：本季扣除总额=本季销售建筑面积×单位扣除成本+本季尾盘实际发生转让税金

4、分业态计算本季度的增值额、增值率

5、分业态计税：

普通住宅：当期增值率≤20%免征；超20%全额计税；

商铺、车位、非普通住宅：直接按增值率匹配30%-60%四级累进税率；

6、季度尾盘申报：

季度终了后的规定征期内填报尾盘土增申报表；

清算受理至出审核结论期间的收入，在清算结论下达后首个季度一次性补报。

7、台账更新：每季度常态化更新剩余可售面积、尾盘收入、累计扣除，留存季度申报表、完税凭证等备查至项目完全售罄。

文章来源：听老王说税 梁好财税工作室