600万成本扣除，补交2000万土地增值税

【案例】

江西聚某春置业有限公司自行核算的土地成本和房地产开发成本为323,441,447.18元，经过第三方土增税清算机构及我部门第一次审核后将上述两项成本调整至313,345,733.03元，我部门第二次审核并调减后的前两项成本为281,886,312.6元。本次审核主要对不符合规范的成本发票进行剔除以及对相关费用的归集问题进行调整，共调减成本6,736,088.47元。

无备注成本发票能否作为土地增值税扣除项目？

（一）取得建筑安装工程发票无备注或备注不规范

江西聚某春置业有限公司取得部分建筑安装发票未按照规定备注工程项目名称和地点，根据（国家税务总局公告2016年第70号）第五条之规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得增值税发票，应按照（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票备注栏注明的建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。此类无备注或备注不规范的建筑安装发票初步统计金额为4,381,832.36元

（二）取得运费发票无备注或备注不规范。

取得运费发票无备注或备注不规范。江西聚某置业有限公司取得部分未按照（国家税务总局公告2015年第99号）第一条之规定备注起运地、到达地、车种车号以及运输货物信息等内容，该类发票按规定不能在土地增值税税前扣除，初步统计金额为1,810,623.55元。

（三）成本费用归集不准确

江西聚某春置业有限公司部分成本不应在房地产开发成本中列支，应作为销售费用或管理费用在期间费用中列支。例如，发生的材料检测费194,147.75元应作为管理费用列支；售楼部装修款应作为销售费用列支，该部分调减金额共计543,632.56元。

（四）其他费用重复列支

通过查看江西聚某春置业有限公司部分会计凭证，该公司存在大量应由室外工程承包统一施工的项目支出，如小区追路，园林绿化，金额较大，需要进一步核查。

测量结果：根据第一次土地增值税清算会议，暂时不考虑第二次核查室外工程重复列支成本的疑点问题，就本次调减金额6,736,088.47元重新计算华洲国际商住小区项目土地增值税，土地成本及房地产开发成本合计金额306,609,644.58元。经过测算，华洲国际商住小区项目普通标准住宅增值率为47.47%，应补缴土地增值税22,479,444.26元。如果企业选择核定征收，根据前期测算结果则应补缴土地增值税17,368,412.53元。

因为土地增值税规律性变化，所以600多万建筑安装运输发票没有备注需要补缴土地增值税2250万。

华州国际商住小区上述疑点所列成本应按规定予以调减，同时按照（国际税务总局江西省税务局公告2018年第16号）第四条第四项规定，纳税人已经过补开符合规定发票的时间，不得在补开发票。此外重复列支项目应通过实地核查或其他方法进行进一步确认。

实务中企业可以举证600多万建筑安装运输发票是企业真实成本，比如双方结算、监理签字、是否在规定重新开票等。

文章来源：数经  Q&税