房企财务必懂！土增税2026年3号公告实操解读之一政策拆解

土地增值税长期存在各地执行口径不统一、预征申报模糊、尾盘清算混乱、红线外扣除无统一标准等实务痛点，极易引发补税、滞纳金、稽查风险。 2026年1月1日起施行的《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号，简称“3号公告”），从预征管理、清算收入归集、成本扣除、尾盘申报计税等维度进行了统一。本文针对公告政策要点，结合多年实务，全方位解决房企土增清算与尾盘申报的合规性难题。具体分政策拆解、申报流程、EXCEL模板、风险应对、案例分析等五部分。

一、政策拆解

（一）预征管理

1、预征起始时点：孰早原则

有预售/ 现售备案证：发证当日开始预征

无证先收钱：取得首笔预收款当日开始预征

申报周期：各省确定按月/ 按季申报

2、预征计税依据：与增值税预缴口径对齐

预征土增计税依据＝预收款÷（1＋增值税税率 / 征收率）

废止国家税务总局公告2016 年第 70 号（营改增后土地增值税若干征管规定）第一条第二款（土增预征旧公式）：土地增值税预征的计征依据＝预收款?应预缴增值税税款

（二）清算收入、面积归集口径：税务受理清算前后两阶段划分

清算申报时，收入、可售面积截止：税务机关受理清算申报的前一预征所属期期末。

该时点之后销售的房产，全部作为尾盘销售，不纳入本次清算。

（三）扣除项目有变化

1、规划范围外配建支出：出让合同有约定

土地出让合同/ 补充协议与政府约定，项目红线外建设公共配套，实际发生支出→计入「取得土地使用权所支付的金额」扣除。

2、税金扣除

转让房地产缴纳的印花税：计入与转让房地产有关的税金扣除。

地方教育附加：视同税金准予扣除。

（四）尾盘销售（清算受理后再卖房）核心规则

1、申报时间

过渡期收入：受理清算后到出具清算审核结论前的收入，在清算审核结论出具后首个申报期一次性汇总申报。

尾盘收入：统一按按季申报。

禁止跨季度合并计算增值率，每季度尾盘单独判定免税资格。

2、单位扣除金额

对应类型房产单位建筑面积扣除项目金额=税务审核确认该类房产扣除总额÷ 该类房产可售建筑面积

重点提示：单位扣除金额不含清算环节税金；尾盘销售新产生的税金，尾盘环节据实扣除。

废止国税发〔2006〕187 号第八条第二款（原尾盘计算公式条款）废止，即单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷ 清算的总建筑面积，该公式把清算环节全部税金也摊进单位成本；尾盘再销售又会再次产生城建税、印花税等，造成税金重复扣除。

3、普通住宅20% 免税（重大变化，单独计算判断，不和前期清算合并）

尾盘普通标准住宅：按尾盘当期单独计算增值额判断是否免税，不和前期清算合并。

尾盘当期增值额÷ 扣除≤20%：可享受普通住宅免税

尾盘当期增值额÷ 扣除＞20%：全额计征土增

（五）实务风险提示（底稿备注用）

红线外配建：留存土地出让合同、补充协议、政府书面要求、工程结算、付款凭证，缺一容易被纳税调整。

尾盘免税逻辑改变：不再沿用旧规则“整个项目合并看 20%”，每季度尾盘单独算普通住宅增值率。

收入切割点：以税务受理清算日的前一预征期末为界，前后收入分别走清算、尾盘两套报表。

印花税、地方教育附加：清算、尾盘环节均可作为税金扣除。

（六）公告适用衔接规则

自2026年1月1日执行；已出具清算受理通知书的存量老项目，仍沿用原地方口径；未出具受理通知书项目，全部严格执行3号公告新规。

文章来源：听老王说税