房企注意：土增清算不是只看发票，这 3 类收入最容易被调增，申报前，先查这 3 件事

唐总：房地产土增清算时，收入审核、低价房源价格审核到底怎么查、怎么判定？

唐总：我们项目正在做土地增值税清算，听说税务对清算收入、房屋销售单价查得特别严，经常出现收入少归集、单价偏低被调整的情况，具体税务是怎么审核的？哪些点最容易出问题？

悟空：别担心，我今天带您逐条吃透土地增值税清算收入审核、价格审核的审核口径、判定标准和实务风险点，符合税务清算核查要求～

一、清算收入审核规定

审核规则：清算审核应当结合拆迁安置协议、销售发票、销售合同、房管部门网上备案登记资料、商品房销售（预售）许可证、房屋测绘（实测）报告、各楼的初始产权证等资料，审核土地增值税清算项目收入明细表中的收入归集是否完整、准确。

收入审核三大重点方向：

1、是否存在视同销售情况，视同销售收入确认是否符合税法规定；

2、营改增后，因扣除土地价款形成的增值税销项税额抵减，是否按规定调增土增税应税收入；

3、销售精装修房屋的，销售合同是否明确约定精装修相关条款、价款归属。

二、清算价格审核规定

审核规则：对单套房屋销售单价明显偏低，低于同期同类房屋平均销售单价70%的，会列入审核重点。

计税公式

1、单套房屋销售单价=土地增值税应税收入÷实测建筑面积

2、同一项目同期同类房屋平均销售单价=同一项目同期同类房屋应税收入合计÷对应实测建筑面积合计

3、无可参考本项目均价的兜底公式：

同期同类房屋平均销售单价=已清算同期同类房屋应税收入合计÷对应实测建筑面积合计

同类房屋划分标准：按照建筑面积、户型进行划分比对，保证房源同质可比。

Q&A 实务高频问答

问1：税务做土增清算收入审核时，为什么要核对拆迁协议、备案资料、测绘报告这么多资料？只看发票和合同不行吗？

答：不可以。

土增清算收入审核核心是确保收入完整、准确、无遗漏。单独看发票、合同容易出现阴阳合同、未开票收入、回迁安置未计收入等问题。

税务机关通过多资料交叉比对：用房管备案数据核实真实销售房源、用测绘实测面积核实计税面积、用拆迁安置协议核实回迁视同销售情况、用预售许可证核实可售面积、套数、销售节点，全方位排查企业少计、漏计、不计应税收入的风险。

问2：项目有房产视同销售，最容易出现哪些审核风险？

答：实务中视同销售是土增清算高发风险点。税务重点核查企业是否存在回迁安置、房产抵债、无偿划转、对外投资等视同销售行为，是否未申报、低价申报、延迟申报视同销售收入。所有视同销售行为，均需按税法规定确认应税收入，未按规定确认的，清算时会被纳税调增并产生涉税风险。

问3：营改增后我们抵扣了土地价款对应的增值税销项税额，为什么还要调增土增税应税收入？

答：这是房企最容易忽略的税会差异要点。

增值税层面允许扣除土地价款、抵减销项税额，属于增值税计税规则；但在土地增值税计税口径中，该部分抵减税额需要相应调增土增税应税收入。

很多企业只做了增值税抵扣，未在土增清算中调增收入，会直接导致清算收入偏低、税款少缴，是税务重点核查的问题。

依据：《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》（山东省税务局公告2022年第10号）第十条

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条

问4：我们卖的是精装房，装修款单独签装修合同、单独收款，清算时需要并入房屋销售收入吗？

答：看销售合同约定。

如果商品房销售主合同中明确约定房屋为精装修交付、包含装修标准及装修价款，无论装修款是否单独开票、单独收款，均需全额并入土增税应税收入。

企业不得通过拆分房价、单独收取装修款的方式剥离应税收入，规避土地增值税。

问5：什么样的房源会被税务局判定为“价格明显偏低”，列为重点审核对象？

答：单套房屋销售单价，低于本项目同期同类房屋平均销售单价70%的，一般会划入重点审核房源，税务会逐套核查低价销售的合理性、真实性，排查关联交易、低价转移利润、隐匿收入等问题。

问6：如果我们项目尾盘房源少、户型特殊，本项目没有同类均价可以参考，税务局怎么判定价格偏低？

答：启用兜底比对规则。

当本项目无法取得有效同期同类房屋平均销售单价时，税务机关会参考本地已清算的同类项目数据，用已清算项目的同类房源均价作为比对基数，判定单套房源价格是否明显偏低。

问7：价格审核时的“同类房屋”是怎么区分的？不同楼层、朝向会区分吗？

答：土增清算价格审核中，同类房屋按照建筑面积、户型划分，参考楼层、朝向微调判定。

问8：如果企业存在大量单价偏低房源，清算时会有什么后果？

答：无法提供合理低价佐证资料的，税务机关会对低价房源重新核定公允计税价格，调增项目应税收入。

小结提醒

土地增值税清算收入关注：资料交叉核验、收入完整归集，价格审核关注：量化标准比对、异常低价核查。房企清算时，务必重点自查视同销售确认、土地价款抵减收入调增、精装房收入归集、低价房源合理性四大风险点，避免清算涉税风险。

文章来源：悟空说财税