地下车库到底归谁？原来土增清算报告才是最终铁证！
业主维权多年才发现，找错证据难怪一直败诉
小区地下车位的矛盾，真的太折磨人了。所有人都喊着“车库是我们业主的”，把购房合同翻烂了，把公摊面积表拍在法院桌上，说你看规划图里这部分就是配套，凭什么归开发商？结果开发商掏出同一份合同，指给法官看：你看这里白纸黑字写了，地下车库产权归我，我想卖就卖想租就租。
最后业主只能吃哑巴亏，眼睁睁看着开发商把几十万一个的车位卖出去，钱全进了自己腰包。
谁能想到，问题根本不出在法律不站业主这边，而是大家从一开始就找错了证据啊！你盯着合同跟规划图争半天，不如去税务局调一份土地增值税清算档案，这份东西才是法院认的、根本推翻不了的铁证。
开发商的格式合同，根本抵不过财税的法定规则
几乎所有商品房买卖合同里，都有这么一条格式条款：地下车库产权属于开发商，开发商有权出售、长期出租。
大家是不是都默认，合同写了就是对的？我以前也这么觉得，直到最近才明白，这份开发商自己印的合同，根本拗不过法定的原则——同一笔建设成本，不可能既拿来抵税又赚一份卖车位的钱，一份成本不能产生两次收益。
你想啊，楼盘盖完，税务局肯定要做土地增值税清算。开发商挖基坑、做地下底板、修车库土建、做防水支护，这些地下工程的所有开支，只要全部分摊进住宅的建安成本，就能在清算的时候扣除，一下子就能少交好多税，对开发商来说可是能省几百万甚至上千万的。
只要地下车库的建设成本，并入了整个小区的开发成本完成抵税，说白了就是，这笔修地下空间的钱，早就平摊到每一户的房价里了，最后是我们全体业主掏的钱啊！
谁出钱谁拿权，这个道理法律认
从物权来说，我们买房子，买的可不只是墙围起来的套内面积。我们同时分摊了小区整块土地的使用权，分摊了建筑的主体基础、地下承重结构这些公共配套啊。
既然车库的建造成本、土地成本全都是全体业主买单的，那地下车库的物权和收益权，法定就是全体业主共有的啊。
开发商一边把地下室的成本拿去抵税，少交了那么多税，转头又把车位单独拿出来卖、签二十年的长租合同收租金，这不就是一份成本赚两次钱吗？这种事现在全国好多法院判，都不支持开发商，我记得之前看到过好几个判例，业主拿到土增清算报告之后，直接翻盘胜诉了。
当然也不是所有车库都归业主，我个人觉得这个事儿也得讲实话。市面上真的只有不到5%的小区车库，完完全全属于开发商。得满足什么条件呢？车库单独立项、单独规划、单独出钱建，成本独立核算，没并入住宅项目，也没参与土增清算分摊抵扣，这种才是开发商的。除此之外，绝大多数小区的地下空间，成本早就进了土增清算抵扣了。
想要拿回车库，按这个顺序调证据就对了
很多业委会朋友一上来就说要起诉，其实根本不用急着打官司，先把核心证据拿到手再说，按顺序调这三份东西，权属一下就清楚了。
先找开发商要，业委会出正式公函，申请查项目竣工结算书、开发成本明细、建安费用分摊表，就想弄清楚地下车库的费用到底有没有摊进住宅成本。要是开发商敢不给，直接找住建部门申请政府信息公开就行，这个信息他们必须给你看。
然后最关键的一步，就是找项目属地的税务局，提交书面申请，调取这个楼盘的土地增值税清算审核表。我跟你说，这份税务档案的证明效力是最高的，只要上面明明白白写了地下室参与整体成本分摊，这份证据比合同里那堆格式条款有用一万倍，法院百分之百认。
最后再调一份不动产实测备案报告，查清楚地下车库到底有没有占用小区的共有土地。只要地下建筑是建在全体业主共有的土地上，那车位就根本不是什么独立不动产，开发商扯破大天也没用。
法院现在裁判口径统一了，这个规则不会变
这几年全国各地法院的裁判口径早就统一了，只要开发商把地下车库成本计入项目总成本，还完成了税务抵扣，哪怕车位没写进房产证的公摊面积，开发商也没资格单独出售、处置。
赚来的停车费、车位租金，全都是小区的公共收益，归业委会管，可以拿来补住宅维修资金，可以改小区的健身设施，还能拿来抵扣全体业主的物业费，这都是明明白白的。
我有个朋友就在业委会，去年按照这个方法调了清算报告，结果真的显示所有车库成本都分摊进去了，拿着这份证据去跟开发商谈，开发商本来还硬刚，看到报告直接就软了，现在小区所有车位收益都交给业委会了，今年每户都少交了半个月物业费，大家都开心得不行。
给大家整理好了现成的申请函，直接用就行
我知道大家嫌写申请麻烦，直接把业委会能用的模板放这儿了，打印出来盖章直接递去税务局就行，连补充函都给你写好了。
申请人：XX小区业主委员会 负责人：XXX 职务：业委会主任 联系电话：XXXXXXXXXXX 住址：XX市XX区XX小区 被申请单位：XX区税务局（XX税务所） 申请事项： 依据《政府信息公开条例》，申请公开XX房地产开发有限公司开发的【XX花园】项目土地增值税清算审核全部资料，具体公开内容：
1、该项目土地增值税清算报告、清算审核表；
2、本项目地下基坑、地下室底板、地下车库（含人防、非人防车位）土建、开挖、支护全部建设成本，是否纳入住宅开发成本进行扣除；
3、清算资料中公共配套成本分摊明细表，确认地下车库成本是否参与整体项目成本分摊抵扣税款。
事实与理由： 本小区全体业主购买商品房时，房屋价款包含了项目土地、建筑基础、地下构筑物全部分摊成本。目前小区全体业主与开发商就地下车库产权归属存在权属争议。
物权判定核心依据为项目土增清算成本分摊资料：如果地下车库建设成本已经计入楼盘总成本并完成税务抵扣，说明该部分费用已经由全体业主出资承担，车库物权依法属于全体业主共有；若成本独立核算未参与分摊，产权方可认定为开发商所有。
该清算资料由贵局审核归档，业委会无法自行获取，该信息属于政府应当公开的涉税备案资料。现特向贵局提出申请，请在法定20个工作日内予以书面答复。
法律依据：
1、《中华人民共和国政府信息公开条例》；
2、《土地增值税清算管理规程》，房地产项目竣工后税务机关必须完成成本审核归档。
此致 XX区税务局 申请人：XX小区业主委员会（加盖业委会公章） XXXX年XX月XX日
附件：业委会备案证明复印件
要是税务局说这是涉税资料不给公开，你就把这份补充函一起交上去。
配套补充函： 补充说明：本次申请并不要求公开开发商全
递交申请记住这几步，不会错
递的时候也有讲究，别随便交过去就完了。先把纸质盖章的原件当面递，一定要让窗口给你开签收回执，留好证据。然后同步在当地的政务服务网线上再提交一遍，把受理编号存好，双保险。
要是税务局敢拒绝答复，直接打12366投诉，找市税务局的督查部门反映，肯定会给你说法的。
真的，别再被开发商的合同忽悠了。一张纸只是开发商单方面写的话，决定车库最终归谁的，从来不是那几行字，而是当初修车库的钱到底是谁掏的，税到底是谁给兜底的。
业主想要拿回本来就属于自己的资产，不用揪着合同条款跟开发商扯来扯去，查到土地增值税清算的账目，谁是谁非一目了然。
如果你需要，我还可以再给你一份发给开发商、要求查阅成本明细的正式函件，评论区说一声就行。
文章来源：王者 小区生活的点点滴滴
