有产权的地下车位是否分摊土地成本?

2022-06-14分类:土地增值税清算
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问题:荆州市的房地产企业,开发销售的项目中,包含了有产权的地下车位,请问在计算土地增值税时,有产权的地下车位是否分摊土地成本?是否有政策依据,还是地方执行口径?

答复:

您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

第一,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)文件第六条规定,计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。

第二,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 (财法字〔1995〕6号)文件第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

第三,根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)文件第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。本通知自2016年5月1日起执行。

第四,根据《省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发〔2013〕44号)文件第六条规定,关于地下建筑物土地成本分摊问题。房地产开发项目在取得土地使用权时,申报建设规划含地下建筑,且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴,并列入产权销售的,其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库,在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期,同时取得“车库销售许可证”,在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物,不得进行土地成本分摊。

(特别注明:根据《国家税务总局湖北省税务局关于公布现行有效和全文失效废止税收规范性文件目录的公告》(2018年第5号)文件附件2:全文失效废止的税收规范性文件目录规定,鄂地税发〔2013〕44号文件已经全文失效废止。)

第五,根据《省地方税务局关于财产行为税若干政策问题的通知》(鄂地税发〔2014〕63号)文件第十条规定,关于地下建筑土地增值税成本扣除问题。(二)除地下人防设施外的其他地下建筑物,纳入整体项目建设规划并取得产权销售许可(即购买人可办理土地使用证和房产证)的,此类地下建筑物按“非住宅类房地产开发产品”有关规定处理,即已销售部分应分摊的建安成本可据实列入扣除项目。

 上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系湖北税务12366或主管税务机关。

祝您工作愉快!欢迎您再次咨询。

答复机构:湖北省税务局

答复时间:2022-12-23

文章来源:九鼎财税说

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