在建工程项目转让流程及涉税分析

1.转让条件

直接工程转让对于土地权属、工程手续合规完备性以及投资强度有要求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合:①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

实操中需要核实“完成开发投资总额的25%以上”的认定，例如：投资总额是否包含土地出让金。

经公开查询，2017年经国土资源部批复的《陕西省西安市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案》，对“完成开发投资总额的25%以上”认定标准作出了详细规定，应当符合下列3个条件之一：以净地方式受让的土地，工程建设已全部开工并已达到正负零；或已完成的地上建筑面积不小于总建筑面积（不含地下）的三分之一以上；或转让方提供的具有专业资质的审计（评估）机构出具的关于开发投资额度（不含土地出让金）已达到25%以上的审计（评估）报告。

参照上述《实施方案》，“投资总额”可与工程建设进度、已完成地上建筑面积，或有资质第三方认定的投资额度等相关联。实操中，需咨询当地不动产管理部门确定具体转让标准。

在建工程项目需权属合法、项目合规，是间接股权转让与直接工程转让的相同之处，但间接股权转让一般对在建工程已完成投资总额无强制性要求。间接股权转让的转让标的为项目公司股权，因此项目公司需合法存续、股权权属清晰，且无重大瑕疵、诉讼风险等。如涉及国有资产交易、外商投资等，还应符合国有资产管理规定及外商投资限制。

在转让流程方面，与直接工程转让相比，间接股权转让流程较为简单，仅需履行股权交易的一般流程，具体包含达成意向协议、审计评估（如需）、尽职调查、决策审批、签订股权转让协议、工商变更登记、其他备案登记（如需）、税务申报与缴纳等步骤。

直接工程转让的主要风险为项目层面的工程、财务、税务、法律风险。

工程方面，工程进度是否符合合同约定，自有资金投资是否按期实缴到位，施工组织是否科学、关键节点是否滞后，隐蔽工程是否存在验收资料缺失、材料检测不合格、结构安全系数不足的情况，总包与分包的协调问题，施工方案是否备案、安全生产记录是否完整，合同条款是否有其他限制性条件，以及是否存在设计变更频繁导致的成本超支或工期延误。

财务方面，成本归集是否完整，工程进度款支付是否与实际完成量匹配，是否存在未披露的应付工程款，是否存在诉讼保全、农民工工资拖欠等问题，后续开发资金测算是否合理，预售资金监管账户余额是否充足，融资渠道是否受限。此外，还需关注成本控制风险，如建材价格波动、人工成本上涨及财务费用增加等对项目利润的不利影响。

税务方面，是否存在土地增值税的清算风险。增值税方面关注上游供应商进项票是否缺失、简易计税是否备案过期等。企业所得税方面需关注成本结转时点是否合规、期间费用分摊是否合理等。

法律方面，需核查“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）是否齐全且有效，是否存在抵押、查封或违建问题，施工合同、监理合同等是否存续有效，是否存在违约或纠纷情形，是否存在特殊风险，如文物保护限制、环保验收不达标、相邻权纠纷等。

间接股权转让的主要风险为公司层面的经营（资产）、工程、财务、税务、法律等风险。

经营（资产）方面，公司业务及资产是否仅为在建工程项目开发，如否，则需重点关注与在建工程项目无实际关联的公司其他业务或资产保留及剥离情况，是否与公司披露信息相符。

工程方面，项目实际进展是否与公司披露信息相符，施工合同的履约是否正常，工程款支付是否按期足额，是否存在拖欠施工方款项导致的潜在维权问题。评估项目管理体系是否规范，如施工组织设计是否合理、工程变更签证是否完整、安全生产记录是否合规等。

财务方面，需审查审计报告的真实性，重点关注应收账款和其他应收款的回收风险、存货（在建工程）的计价准确性。需排查是否存在通过关联方输送利益、虚增成本或转移利润的情形。是否存在未披露的对外担保、民间借贷、产品质量保证金等表外债务及其他或有负债，以及可能存在的业绩对赌、股权回购等特殊条款。

税务方面，需核查历史纳税的合规性，包括土地增值税是否足额预提，企业所得税成本列支是否合规，增值税进项抵扣是否合理。如存在税收优惠，需评估财政返还政策的可持续性及可能被追缴的风险。

法律方面，需排查代持关系是否已清理，质押冻结是否解除，优先购买权是否妥善处理。排查公司章程对股权转让是否存在特殊限制（如锁定期、审批程序），如章程规定股权转让须作出决议，该股东会决议是否合法有效。是否存在未决诉讼（如建设工程合同纠纷、劳动争议等）、行政处罚（如环保、税务罚款等），以及行业特殊监管要求（如房地产企业资质是否有效等）。     

综合分析，直接工程转让的条件和流程较间接股权转让，更为复杂，但资产权属清晰；间接股权转让操作简便，但需确保股权清晰且公司其他风险可控。下篇将继续探讨二者在税务缴纳和模式边界上的区别。

1.增值税及附加

增值税缴纳，主要依据《中华人民共和国增值税法》（2026年1月1日实施，尚未生效）《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。如转让方为小规模纳税人，适用简易计税方法计税，税率为5%；如转让方为一般纳税人，特定情况下可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，且进项税额不得从销项税额中抵扣；一般计税方法下，税率为9%，纳税规定具体见下表：

图表：土地增值税累进税率

受让方主要涉及印花税、契税。印花税缴纳规定及税率，与转让方相同。契税依据《中华人民共和国契税法》缴纳，其中土地使用权出让、出售及房屋买卖，以土地、房屋权属转移合同中确定的成交价格作为计税依据，税率为3%-5%。

如直接工程转让符合《关于继续实施企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》中企业改制、事业单位改制、公司合并、分立、企业破产、资产划转、债转股等情形，可减免契税。

间接股权转让涉及企业所得税、印花税，企业所得税由转让方承担，印花税由转让方及受让方承担，交易双方按照股权转让合同中确定的成交金额作为计税依据，税率为万分之五。

增值税方面，如项目公司为非上市公司，间接股权转让不属于增值税征税范围。

土地增值税方面，间接股权转让不涉及土地增值税，但若交易实质被认定为“间接转让房地产”，税务机关可能要求缴纳土地增值税。

依据公开信息查询，国家税务总局对三例个案进行答复：

①2000年9月，国家税务总局答复（国税函〔2000〕687号）广西壮族自治区地方税务局“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”

②2009年7月，国家税务总局答复（国税函〔2009〕387号）广西壮族自治区地方税务局“鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。”

③2011年7月，国家税务总局答复（国税函〔2011〕6号）天津市地方税务局“经研究，同意你局关于‘北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为’的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。”

依据上述答复，间接股权转让是否视为土地、房屋权属转移与股权转让份额、转让交易时间安排及土地房产价值在股权价值中的占比相关。上述答复文件对项目转让的税务筹划有指导性，但非规范性文件，无普适性。

经公开资料查询，各地税务机关规定不统一，且缺乏明确执行口径，部分地方相关规定如下：

①《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》（湘地税财行便函〔2015〕3号）规定“对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税。”

②《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》（青地税函〔2009〕47号）第十八条答复“股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。”

综上，各地税务部门对于“股权转让是否被征收土地权属转移相关税费”的判定无统一标准。但若间接股权转让存在“一次性转让股权比例较高，且项目公司主要资产或转让股权对应资产主要为土地使用权、房屋等财产，转让股权价值与土地房产的评估价值相等，转让股权时未对应转让负债、人员等”情形的，可能被穿透认定为土地、房屋权属转让。具体实操中需与当地主管税务部门沟通确认，依法依规缴纳税费。