房地产企业销售使用过的增量房如何缴纳土地增值税

根据财税字[1995]48号规定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

“旧房”国家税务总局并没有给出具体的判断标准，而是授权各省自行规定。在实务中，有的省份认为使用超过一年就算旧房，如湖北省;有的省份认为使用超过五年就算旧房，如重庆市;有的省份认为账面转为固定资产或投资性房地产就算旧房;有的省份认为办理产权登记就算旧房等。

房地产企业销售使用过的增量房，虽然名为旧房，但实际上是首次对外销售，所以，不适用“按购房发票按年加计5%”作为扣除的情况。如果实行土地增值税清算，只能选择按房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格以及评估费用、转让缴纳的税费作为扣除。直观的感觉，旧房少了30%的扣除，似乎是对纳税人不利的。但其实房地产开发企业使用过的产品按新房或旧房申报增值税，并不存在哪种计算方式一定更划算。比如，对于比较早期的开发产品，房价经历了巨幅的上涨，但原始的扣除项目金额很低，按新房计算土增增值税是不利的。这种情况下，虽然按旧房计算土地增值税，少了30%的扣除，但采用重置成本价能够消除一部分房地产价格上涨的影响，反而是有利的。另外，房地产企业如果不愿意主动清算，还有一个选择核定征收的选项。因为根据土地增值税规定，房地产纳税人不能提供房屋重置评估报告的，税务机关可以核定征收土地增值税。一般来说，普通住宅、非普通住宅、非住宅土地增值税的核定征收率分别为5%、7%、9%。

房地产企业销售使用过的旧房在土地增值税申报上，税总函[2016]309号明确：土地增值税纳税申报表(三)还适用于以下从事房地产开发的纳税人：将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的。因此，房地产企业销售使用过的(包括出租或自用)增量房，如果符合本省规定的旧房条件，可以按照销售使用过的旧房计算缴纳土地增值税。如果不符合旧房条件，扣除项目金额应按：税务机关清算审核确认的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积，加上清算审核后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。其中，单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)÷房地产开发项目的总可售建筑面积。

文章来源：中汇十堰分所 作者：纪宏奎