房企土地增值税筹划与风险管控

房企在发展过程中，因为税收成本直接影响到企业的运行与发展，所以税收成为房企比较重视的问题之一。在税费负担当中，土地增值税占据了较大的比重，其实行30%至60%四级超率累进税率，是一个独特的高税率高税负税种，实质意义就是反房地产暴利。征收土地增值税增强了政府对房地产开发和交易市场的调控，有利于抑制房地产炒买获取暴利的行为，也增加了国家财政收入。对于土地增值税税收筹划的合理性，与房企的成本控制息息相关，但在房企土地增值税税收筹划过程中，尚存在一些问题，对企业的发展产生影响。

土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。具体来说，有以下几个思路：

利用土地增值税的征税范围进行筹划

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属的变更为标准。

第一，可以利用合作建房模式筹划节税。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”房企可以充足利用此项政策进行税收筹划。如果某房企拥有一块土地，拟与A公司配合建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房企而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，未来再做出售处置时，能够仅就属于房企产权部分缴纳土地增值税。第二，可以利用代建房模式筹划节税。代建房模式是指房企代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的模式。对于房企而言，没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，因此不属于土地增值税的征税范围。代建房模式需要同时符合以下基本条件：一是由委托方自行立项；二是不发生土地使用权或产权转移；三是代建方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费；四是代建方事先与委托方签订有委托代建合同；五是施工方将建筑服务发票开具给委托方。第三，利用“改售为租”筹划节税。《国家税务总局关于房企土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定：“房企将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”因此，房企在开发完成后，可以出租的形式收回资金，由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税，不需要缴纳土地增值税。

房企开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到土地增值税的“临界点”。根据现行《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房企如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

房企往往需要利用大量贷款，其中涉及利息的支出，关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”这里的（一）项为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。这里的（二）项为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

房企贷款利息扣除的限额分为两种情况：一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式就为房企进行纳税筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。

房企应该预先对开发项目的融资情况及利息支出进行测算，可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低，选择是否分摊转让房地产项目利息支出或提供金融机构的证明。如果该项目在开发过程中主要依靠借款筹资，融资利息超过开发成本和地价合计的5%时，应按项目计算分摊利息支出，还应该注意要取得银行的贷款证明等资料。如果预计开发过程中借款不多，利息费用率低于5%时，企业可以不按项目分摊利息费用或不必提供金融机构的证明，就可以按照5%比例计算扣除，从而增加利息费用的扣除金额，减少土地增值额。

第一，筹划要有前瞻性。一般房企认为土地增值税清算在项目最后环节，其实，在项目决策时，土地增值税工作就已经开始了。土地增值税清算作为房企的重要事项，必须进行事前的统筹谋划，与规划、设计、项目定位等专项业务同步融入项目可研工作，如普通与非普通住宅产品的定位、红线外支出扣除的谋划等，并结合属地税务政策与税筹要点及思路，有针对性地调整会计核算中的成本对象归集与分摊方法，为后续土地增值税税务工作做好充分的准备。

第二，需对土地增值税纳税筹划给予足够重视，企业相关人员要及时掌握最新政策，结合项目实际情况，通过合法的税收筹划方案降低企业税负。税收筹划是一项专业性、风险性都很强的工作，企业如果不能很好把握的话，应当积极寻求税法专业人士的帮助。

第三，档案资料保管好。房地产开发项目往往涉及十余个行政主管部门，各项手续所需

资料较多，加之开发项目往往跨年度、时间长，平常应付各类检查来回使用容易丢失。在此管理过程中采取内控性措施，确保发票等扣除凭证的及时有效，因为扣除项目必须以发票等合法有效凭证作为载体，无凭无据无法扣除。因此，在清算前对方单位发票的跟进、催收、最终到位至关重要。

第一，全公司树立正确的税务风险管理意识。管理层必须认识到税务风险防控机制对于公司长久发展的意义和价值所在，各个职能部门都应充分认识到企业各项经济业务与税务风险密切相关。

第二，设立专门的税务风险管理部门。由管理层牵头成立，税务风险管理机构直接向CEO或者CFO汇报，负责研究税收法规，调整企业整体税负，努力构建并完善税收相关事务等的风险评估、识别及应对组织，以企业整体发展目标为根据，对税务处理方案进行设定，同时参与企业各项投资及并购等大型税务的决策之中，并提出合理有效的税务建议，帮助企业规避税务风险。

第三，建立涉税信息沟通机制，包括内部沟通和外部沟通。内部沟通以税务风险管理工作为主要内容，并为上下级、同级各部门之间的信息传递提供支持。外部沟通，首先和主管税务机关建立良好的关系和沟通渠道，更好掌握国家最新税收政策，涉税事项的处理及时需求税务机关的权威解释或者认可；其次第三方中介服务机构的沟通和交流也是提升房企税务管理工作整体水平的有效途径。

第四，以房企自身税务工作的风险特点为出发点和落脚点，设立相应的预警指标体系和预警模型，对风险进行量化处理和量化评价。比如可以参考纳税评估指标来构建房企风险预警体系。

第五，完善涉税内审制度。将税务风险防控列为企业内部审计的重点审计内容，对企业涉税事务处理进行定期或不定期的检查与监督。

文章来源：城市开发杂志/作者：郭英杰