房企土增清算存在的6大税务问题及6大应对措施

土地增值税是房地产企业最主要的税种，也是地方税收的主要来源。成熟的房地产企业从立项到销售全过程中都会对土地增值税进行规划和控制；相反，一些中小型房地产企业对土地增值税认识不足，没有事前的规划和事中的控制，直到土地增值税清算时才发现漏洞百出，但为时已晚，很多本该盈利巨大的项目因为土地增值税变成微利甚至亏损。本文理论结合实际，针对房地产企业在土地增值税清算中存在的问题，提出相应的应对策略，供大家参考。

一、土增清算概述

（一）土地增值税清算需要具备的条件

土地增值税清算一般分为“应当清算”和“主管税务机关可要求清算”两类。其中“应当清算”的有：房地产开发项目回全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。“源主管税务机关可要求清算”的有：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

【注：房地产企业土地增值税清算基本是满足了这个条件被税务机关要求清算】；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

（二）房地产企业土地增值税的计算方法

房地产企业土地增值税计算方法：首先用房地产销售不含税收入额减去扣除项目金额【含土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等】计算出增值额；接着用增值额除以扣除项目金额计算出增值率，并根据增值率确定适用税率【注：按照30%-60%的四级超率累进税率】；最后用增值率乘以适用税率再减去扣除项目金额乘以速算扣除数计算出应缴纳的土地增值税。

二、土增清算存在的问题

（一）土地取得依据不充分，财政返还处理不适当

房地产企业的土地并不都是通过“招拍挂”原始取得，有的是通过吸收投资、并购、抵债等方式取得，取得成本往往远远高于原始价值，但在取得过程中并没有按照规定进行评估并缴纳相关税费，土地的取得成本大幅增加，而计税基础可能仍然按照原始取得成本计入，结果造成土地增值税税负大大增加；笔者就遇到一家非房地产公司由于看好房地产市场，在未详细尽调和评估的情况下并购了一家房地产公司，房地产公司持有的土地使用权私下估值是原始价值的3倍，待项目建成土地增值税清算时才被税务告知土地成本只能按照原始价值计入，原本盈利的项目最终变成了亏损，接手的房地产公司法人后悔莫及。还有一些房地产企业将地方政府财政返还的土地出让金计入补贴收入中，希望借此降低税负。

（二）项目立项随意性较大，增加资金成本

房地产企业一般以发改委的批文为单位进行清算，而稍大型的房地产项目的土地都是分批取得，所以就造成房地产企业往往只能分期开发，项目批文和开发分期的不一致直接会影响到土地增值税的清算结果。一些中小型的房地产企业对项目立项和分期比较随意，结果造成税负和资金成本的增加。

（三）工程合同约定不明确；工程签证手续不全

有些房地产企业招投标存在串标现象，或者只是走走形式，最终工程合同的签订都不以招标文件和中标文件为依据，对甲供材和清包工这些特殊项目约定不明确，或只是口头约定；而且在施工过程中项目穗设计变更频繁，工程量随意增加，相应的工程签证却未经设计、工程、成本、监理等相关人员认可，造成工程成本比招投标文件和总包合同有大幅增加，相关资料的不齐全也加大了工程结算的取证难度。税务部门在工程成本审核时，会对招投标文件、施工合同、工程签证、工程监理、工程结算、工程付款、发票等全流程进行比对，不但会对签字和盖章这些形式要件进行审核，还会委托工程造价事务所对工程涉及的材料、人工、机械使用费、税金、利润等专业数据进行审核比对，这些都对工程成本的全流程提出了更高的要求。

（四）工程成本费用“三流不一”，融资渠道选择不当

房地产项目时间跨度长，面对的供应商和客户众多，有些房地产企业就借此浑水摸鱼，张冠李戴，现金流、合同流、票据流三流不一致现象普遍存在。笔者就遇到一家房地产企业与施工单位签订了施工合同，却由施工单位的法人在税务局代开了一张施工发票入账，工程款也打给了施工单位的法人个人，在这个事件中法人根本不具有施工单位资质，完全为了个人不可告人的目的操纵了整个事件，严重违背了“三流一致”原则；某些房地产企业在融资渠道选择方面是病急乱投医，甚至不惜借“高利贷”，承担了高额的资金成本，这些事项综合起来就像一个个定时炸弹，对最终土地增值税税负产生重大的影响。

（五）工程相关台账不健全，付款与发票取得不一致

房地产企业较为规范的工程台账应由设计部、工程部、成本部、财务部等多部门配合完成，这既有利于数据之间的相互比对，也有利于部门间的相互牵制。保证了付款和工程进度以及合同约定的一致。但在实际中很多中小型房地产企业远远做不到，各部门间各自为政，信息不共享，财务部门的付款台账与工程成本部的工程进度严重脱节。笔者就曾遇到不少房地产企业既没有台账系统，部门间沟通也不充分，工程成本部通常以施工单位要停工相要挟，不按实际的工程进度付款，而且取得发票不及时，财务形成了大量的工程预付款的挂账。

（六）视同销售处理不规范，加大税务风险

有些房地产企业由于受到资金等因素影响，往往会采用一些非正常手段处理房屋，如用房产抵工程款，用房产低价销售给关系单位或员工，这些在税务上要做视同销售处理。然而房地产企业在处理时一般都是以成本价或不公允的价格出售，这样就带来了较大的税务风险，不但会影响到土地增值税清算，还会影响到增值税和企业所得税。税务部门可以通过销售窗口表很容易地发现其中的“猫腻”。

三、土增清算应对措施

（一）土地取得环节存在问题的应对措施

房地产企业非原始取得的土地，必须事先对土地流转过程中计税基础的变化、涉及的税种和税率做好筹划【如一方有土地使用权，另一方有货币资金的；可以通过双方合作建房；增、减资；债转股；股权并购等多种方式筹划降低税负】。对于政府土地出让金的财政返还可以通过冲减土地成本来处理。

（二）项目立项环节存在问题的应对措施

房地产企业在项目立项环节需要事先做好筹划。对可能需要分期开发的中大型房地产项目，必须事先在总体开发和分期开发中做出选择；对于确定进行分期开发项目则需要对分成几期开发做出选择。综合考虑项目的土地成本、建设成本、资金成本、开发费用等成本费用项目，并对项目建金设各个时点预计的资金需求和回笼情况进行估算，分别对不同开发期数的土地增值税和资金成本进行测算，合理确定项目开发进度，努力降低资金成本。

（三）工程合同签证及工程结算存在问题的应对措施

房地产企业需要严格按照《招投标法》的规定，依据招标文件和中标文件的内容签订合同，对甲供材和清包工等特殊事项中涉及的材料名称、规格、型号、价款、税费承担等进行详细约定；对工程签证必须避免随意性，要保证工程签订合理合规，要有详细的设计变更说明、工程成本部审核、工程监理签字确认。只有在工程招投标、施工合同签订、工程签证、实际完成的工程量确认的整个流程中都能规范处理，才能为最终的工程结算提供充足的依据。

（四）项目成本费用及融资渠道存在问题的应对措施

“三流一致”是证明业务真实性的必要条件，在房地产企业的日常付款时，要审核合同的主体，工程完工进度，发票的开票单位、发票金额税额、发票盖章和开具的规范性，保证三流的一致性，对确实需要代收代付的款项，则一定要求对方出具加盖公章的委托书，合理规避风险。对于融资渠道的选择可以先预估一下“取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本”5%的金额大概是多少，在选择融资渠道时可以以这个数据为标准，寻找大于它的金融机构利息，可以增加开发费用的扣除，降低土地增值税税负。

（五）项目管理台账方面存在问题的应对措施

房地产企业在项目开始前就要组织设计部、成本部、工程部、财务部等相关部门一起，对工程施工相关的合同总价、工程签证、完工进度、完工时点、发票金额、工程付款、付款比例、付款日期、累计付款等项目形成固定的台账模板，在项目进行过程中，各个部门根据自己的职责及时更新相关的数据，并经各方相互核对。形成有效的监督机制。企业领导层可根据实际的工程进度和已付款情况合理安排资金。当然房地产企业也可以根据自身的特点开发相关的台账系统，以减少人为错误的发生。

（六）房屋销售方面存在问题的应对措施

房屋销售方面首先要做好销售窗口表相关系统或台账登记，销售窗口表应包含项目名称、项目期数、序号、房号、建筑面积、业主姓名、业主住址、业主联系方式、销售单价、销售总价、合同总价、已收款、收款日期、累计收款、合计等项目，从销售窗口表中可以看出项目销售的基本情况；接着要规范视同销售的处理，对成本价或不按公允价处理房产，要按照公允价缴纳相关的增值税、企业所得税和土地增值税。

随着土地增值税法的即将出台，房地产企业只有事先筹划，从内部控制和内部管理入手，充分发挥各个部门的积极性和主动性，向细节要效益，才能合理降低土地增值税整体税负。

文章来源：金穗源