开发间接费用及装修装饰费在土地增值税中的处理

 对于房地产开发企业来说，除了土地成本、建安成本、前期配套成本等大额的成本项会对项目的土地增值税负产生大额的影响外。由于房地产企业土地增值税加计扣除30%的因素存在，开发间接费用所核算的内容和开发项目装修装饰费的处理，也成为实务中存在争议较多的问题之一，本文将对此进行分析。

一、开发间接费在土地增值税中的核算范围

先来看相关文件的规定：《土地增值税暂行条例实施细则》（国税发〔2009〕31号）第九条：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第二十六条：审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。此外，一些地方性文件对开发间接费用也有相关规定，例如：《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》第四十四条：房地产开发企业应当严格区分开发间接费用与房地产开发费用，不允许将属于开发费用性质的支出列入开发间接费用。土地增值税清算时，房地产开发企业应当提供费用划分的相关依据，不能提供费用划分依据的，视为房地产开发费用予以扣除。        

从以上文件的规定可以看出，对于开发间接费用在土地增值税中的扣除，现有文件的规定是采取的正列举，除了国税发〔2009〕31号列举的八项费用外，文件还保留了一个“等”字。那么，如何界定规定的八项费用范围之外的内容是否能作为开发间接费用呢。笔者认为界定的原则是否“于直接组织、管理开发项目相关”。例如开发项目部所发生的座机费用，可以认为直接与开发项目相关，可以作为开发间接费用在土增税中扣除；而项目管理人员所报销的手机费用，则很难界定是与开发项目直接相关，则不能在土增税开发间接费中扣除。对于其他的费用，如果是直接可开发项目相关，且能留存相关的证明文件，财务人员在核算时则可以将其进入到开发间接费用，达到降低仙姑土地增值税负率的目的。

 二、装修装饰费在土地增值税中的处理          

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四项：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第四条规定，条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第八条规定：房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。但其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。

从以上的规定可以看出，对于装修装饰费的扣除前提是：房地产开发企业销售的是精装房，如果是毛坯房，则装修装饰费一律不允许扣除。而装修装饰费的扣除原则也很好把握，即看所实际支出的费用是否和所销售房屋一体，不能移动或移动集遭受损坏。例如装修装饰费中的中央空调费用，固定式衣橱等，都属于和房屋一体的费用，可以计入开发成本中扣除。而例如电视、洗衣机等，都属于可移动的设备，则不能在土地增值税前扣除。这些设备若一并作为房屋销售赠送给消费者，是否需要计算视同销售收入，请参考笔者所发表的《房地产开发企业老带新、买房赠家电、活动抽奖的财税处理》一文。

以上是关于房地产企业开发间接费用及装修装饰费在土地增值税中的扣除原则，财务人员应该根据以上原则，尽可能的争取这两项支出在土地增值税前的扣除。同时对于确实不符合扣除原则的费用，也应该进行剔除，避免造成土地增值税扣除成本的虚高。 

文章来源：小童财税