房开企业借款利息什么时候开始资本化？

房地产企业项目开发周期一般较长，为项目开发而借入的资金就要面临资本化问题，利息资本化时间的正确判定，将会直接影响企业成本与费用的计量和确认。

无论是会计准则还是所得税法，对于利息资本化都有明确的界定。根据《中华人民共和国所得税条例实施细则》第三十七条规定，企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本化支出计入相关资产的成本。

一、房地产企业利息资本化的起始时间的确定

根据企业会计制度规定,只有同时符合以下三个条件时，利息才能开始资本化：

(1)资产支出已经发生;

(2)借款费用已经发生;

(3)为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。

根据上述规定，房地产企业利息资本化开始的时间，即：真正为企业项目付出的代价作为开始的标准。在实务操作中，存在把以下几个时点作为判定开始时间的观点：

观点一：相关项目支出的最早点就是企业资本化开始日的参考点;

观点二：将借款日期作为借款费用发生资本化的时点;

观点三：工程正式开工日，即必要的购建以及开发活动的开始日期作为企业资本化开始日。

根据上述会计制度利息资本化的条件，结合房地产企业具体实践，我们认为利息资本化的开始时间应以自取得土地后的第一笔借款做为利息资本化的时点更符合制度规定、且能合理准确判定。

二、房地产企业利息资本化的中断

 在房地产项目开发过程中，有时候会出现项目的中断，在项目中断后利息是否还要资本化呢?

会计准则规定：符合资本化条件的资产，在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。

根据上述规定，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。也就是说：如果属于正常中断的，那么相关的借款费用仍可以正常资本化。如果中断的原因是非正常中断，则应当暂停资本化。

那么在实务操作过程中如何判断呢?

正常中断通常是由于购建或者生产符合资本化条件过程中所必要的程序，或者事先可以预见的不可抗力因素导致的中断，比如，某些工程建造到一定阶段必须暂停下来进行质量或者安全检查，检查通过后才可以继续下一阶段的建造工作，这类中断是施工前可以预见的，而且是工程建造必须经过的程序，因此属于正常中断。

非正常中断，通常是由于企业管理决策上的原因或者其他不可预见的原因等所导致的中断。比如，企业因与施工方发生了质量纠纷，或者工程、生产用料没有及时供应，或者资金周转发生了困难、发生了安全事故等原因，导致资产购建或者生产活动发生中断，这些情况都属于非正常中断。

三、房地产企业利息资本化的终止时间确定

企业会计制度规定，当所购建的固定资产达到预定可使用状态时，应当停止其借款费用的资本化。那么怎么判定达到预定可使用状态呢?同样在实务操作中，存在以下判定观点：

观点一：房地产实体建设已经完成并交付使用时;

观点二：相关的项目资金已经全部支付的情况下;

观点三：资产已经达到购买方或者建造方预定的可使用状态时。

结合项目特征，我们认为比较容易且符合判定资本化终止的时间为，项目完工决算做竣工验收时，即将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案时，作为停止资本化的时间比较符合项目的特点。

四、房地产企业利息资本化的所得税风险

 在实务操作过程中，有些企业为增加当年度所得税税前扣除，将用于项目开发的借款利息直接计入当期财务费用，并在当年度所得税汇算清缴时税前扣除，这样操作的风险极大。

根据所得税关于利息资本化的规定，房地产企业必须将用于项目开发的借款利息资本化，也就是从所得税认定口径来说，所得税认为利息是开发成本，因此需要资本化，不允许在当期扣除。那么当然在会计处理上应该计入“开发成本-开发间接费-利息支出”科目核算，意味着在当年度不能税前扣除，如果企业违反税法规定将利息费用化在当期扣除，则存在税款推迟缴纳，面临补税及罚款滞纳金的风险，因此房地产企业必须按照会计准则和税法要求，及时、合理的将利息进行资本化，否则将给企业带来涉税风险。

五、房地产企业利息资本化的土地增值税风险

根据国税函2010年220号文件规定：

(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过金融机构同期同类贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

(2)凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。如果企业全部使用自有资金，没有利息支出的，也按照此方法进行扣除。

因此，作为房地产开发项目，政策规定开发成本可以加计扣除，但在土地增值税处理中，认为资本化利息是属于费用，不允许作为成本项目进行加计扣除，要按照以上两种情况区别处理。

同时需要注意，对于超过贷款期限的利息部分和罚息等不允许在土地增值税前扣除，而在所得税处理中，只要取得合法凭证，该部分支出是可以在企业所得税前扣除的。

总之，房地产企业利息资本化一定要合理、正确的确定开始、暂停及停止时间点，并且正确进行会计核算及涉税处理，这样才能确保企业资本化利息的真实准确，防范会计及涉税风险.

附：愚公移山后传

愚公成功移山之后名声大噪，想要趁此机会干一番大事业的他成立了“太行房地产有限公司”，决定自建开发商品房。

为了修建房屋，愚公向“土地神”购置了建筑用地，并向“天庭银行”借入了一笔资金。万事俱备只欠东风，由于公司初具规模，愚公修整了一段时间，尚未开工兴建房屋，有关房屋实体建造活动也未开始。在此期间，愚公也遇到了一些问题，始终弄不明白。

Q1、我们的借款费用是否应该进行资本化呢？

首先，我们应该弄清楚的是，太行房地产有限公司的借款费用是否应该资本化？

根据《企业会计准则第17号——借款费用》第四条规定，借款费用如果可以直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产，应当予以资本化，计入相关的资产成本；不属于此类的借款费用，应以其发生额确认为费用，计入当期损益。

其中，符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间（通常为一年及以上）的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

商品房是由愚公自建开发的，是需要经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的资产，因此在商品房建造期间发生的借款费用应予以资本化，并计入相关资产成本。

Q2、我们应该什么时候开始资本化呢？

由于企业所得税法中并未明确规定借款利息开始资本化的时点，但根据国税函(2010)148号《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》第三条，对于企业所得税法中规定不明确的，可以暂按企业财务、会计规定计算。

因此我们可以参考会计准则的相关规定，来确认资本化的开始时点。

参考《企业会计准则第17号——借款费用》第五条，只有同时满足以下三个条件，借款费用才能予以资本化。

1.资产支出已经发生

为符合资本化条件的资产的购建或者生产而产生的资产支出已经发生。其中，资产支出的形式包括支付现金（货币资金）、转移非现金资产（如企业自己生产的产品等）和承担带息债务（如带息应付票据等）。

2.借款费用已经发生

这里的借款费用是指因购建或者生产符合资本化条件的资产借入的专门借款或者占用的一般借款。

3.为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始

即符合资本化条件的资产的实体建造或者生产工作已经开始，如主体设备的安装、厂房的实际开工建造等。但它不包括仅仅持有资产但没有发生为改变资产形态而进行的实质上的建造或者生产活动。

由于房地产行业具有一定的特殊性，房地产企业的利息费用处理需要进行特别分析，《北京注册会计师协会专家委员会专家提示[2016]12号-关于房地产企业利息资本化的审计》对这一点进行了进一步的解释。对于房地产项目而言，发生如挖坑、打桩等物理上的开工才能作为构建活动开始的唯一标志，在满足签订了土地出让协议并且已部分交纳土地出让金的前提下，当发生了勘察设计活动时，也可以将其视为购建或者生产活动已经开始。

以上三个条件，只要有一个条件不满足，相关借款费用就不能资本化。

对于太行房地产有限公司而言，购置建设用地标志着资产支出已经发生，支付利息标志着借款费用已经发生，但由于愚公尚未开工兴建房屋，有关房屋实体建造活动也没开始，在这种情况下即使企业为购置建设用地已发生了支出，也不应当将其认为为资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经发生，因此暂不具备开始资本化的条件。

而当愚公修整完毕，开始动工兴建房屋，如开始进行勘察设计活动或者如上所说的物理上的开工后，我们就可以将开工时点作为利息资本化的开始时点了。

Q3、利息费用资本化对我们缴纳企业所得税有什么影响呢？

那么是否资本化，以及资本化的开始时点对企业所得税到底有什么影响呢？

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条，我们可以了解到：不需要进行资本化的利息可以计入当期财务费用，这意味着可以当期扣除，减少应纳税所得额，从而减少企业所得税的缴纳。而应予以资本化的用于项目开发的借款利息，则应计入开发成本，意味着当年度不能税前扣除。

某些企业为了增加当年度所得税税前扣除，推迟税款的缴纳，通过将本该资本化的利息费用化，将其当期扣除。这样的做法违反税法规定，面临着补税及罚款滞纳金的风险。

另一些企业存在着较高的借款利息费用，大量的费用会影响项目的盈利能力，因此为了平滑业绩，选择不适当地利用利息资本化来粉饰业绩，导致会计报表失真。

因此，利息开始资本化的时点对于房地产开发企业尤为重要，因为他会影响到企业的利润水平和企业所得税的缴纳。

企业必须按照会计准则和税法要求，及时、合理的将利息进行资本化，而不是投机取巧以推迟、逃避税款的缴纳或是平滑业绩，导致会计报表失真，这些做法都会给企业带来极大的风险。（本部分转自：税律风云）

出品： 必信天诚税务师事务所    作者 | 肖蓓

文章来源：李龙地产财税服务