房地产企业成本分摊方法

房地产企业单位成本确定，首先应确定成本对象；其次应确定成本分配方法。对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。房地产企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。房地产企业较之工业企业的分摊存在很大差异，房地产企业具体分配方法可按以下规定选择其一：

一、占地面积法。按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。（1）一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。（2）分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

二、建筑面积法。按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。（1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。（2）分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

三、直接成本法。按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

四、预算造价法。按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

注意：对共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分配法一般是由企业自行确定，但对下列情况除外： 一是土地成本的分摊。土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。二是单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。三是借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

文章来源：黄时光 中汇武汉税务师事务所十堰所