销售价格明显偏低，税局不认可，但企业起诉后胜诉！

通过分析近几年有关房地产公司的稽查案例可以发现，争议最大的地方在于“房地产公司对外销售房屋的价格是否属于价格偏低且无正当理由？”因为在现行法律法规中没有明晰的判定标准，导致税企双方存在争议。

下面我们看一则案例，该案例中的企业就遇到了这种情形，税务机关依据《中华人民共和国税收征管法》（以下简称《税收征管法》）中的规定：“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，核定征收企业税款。”那如果涉及到补税，甚至还有滞纳金和罚款，该企业提起诉讼，法院是如何判决的呢？当然，该企业在起诉中并不仅仅只有这一个涉税事项，本文只选取与主题相关的内容进行说明分析。

2*12年10月31日，H市稽查局对A房地产公司作出《税务行政处罚决定》，对A房地产公司2*09年—2*10年营业税、城建税等税种合计1610002.8元，处少缴税款一倍的罚款1610002.8元，对A房地产公司应扣未扣个税102565.72元处1倍罚款102565.72元。

对H市稽查局作出的决定，A房地产公司对其中一项认定表示异议，该认定为：H市稽查局认定2*10年A房地产公司以低于市场价格销售给B公司离退休职工住宅，应按市场价格补缴营业税，补缴金额为124712.94元。

对此，A房地产公司提起了行政诉讼，一审判决撤销H市稽查局的处罚决定，H市稽查局不服一审判决，提起上诉，二审判决为驳回上诉申请。

本案的争议焦点在于：

A房地产公司认为向B公司离退休干部让利销售房屋，是有正当理由的行为，不适用核定征收。而稽查局认为该低价销售行为是无正当理由的，下面是各主体的观点.

一审法院认为：

H市稽查局没有价格认定的行政职权，以A房地产公司2*10年低于市场价销售给B公司离退休职工房屋为由，直接以市场价格对A房地产公司调整补税，认定A房地产公司少缴纳税款124712.94元，属于越权行政，故H市稽查局认定A房地产公司以低于市场价格销售的事实不清，证据不足。判决撤销H市稽查局作出的行政处罚决定。

H市稽查局认为：

一审法院认定我方越权核定被查企业营业额错误。我局在实施税务检查过程中核定的是营业额，而并非价格，营业额与价格有关联，但不是一个概念。一审法院混淆了核定营业额与核定价格两个概念，以价格非税务机关认定的职权为由认定我局越权是错误的。

A房地产公司认为：

1.我方与B公司均是C集团公司下属控股公司，B公司改制后，离退休职工收入低，住房条件差，且集体上访，造成了不良的社会影响，相关部门和领导均要求我方慎重并妥善处理此事。

2*10年，上级主管单位提出给这些退休的上访老职工享受优惠售房政策，我方在接到上级单位的同意批复后，按照市场价格下浮20%，对这些退休老职工优惠售房。鉴于此，我方是从大局出发，从在开发的楼盘中对这些退休老职工购房给予了优惠，此举是为了化解纠纷，我司在收到税务处理决定书后，无奈补缴了营业税124712.94元，但是税务局却还要对此进行处罚，处1倍罚款，该行为显失公平。

2.税务局作为行政机关，没有权利就我方向离退休职工售房的价格是否低于市场价格作出评价，原审认定其越权，并无不当。

二审法院审理后认为：

1.本案中，H市稽查局是依据《税收征管法》中第三十五条第六款规定进行的核定征收。但是法律法规中，并没有对该条款适用的情形有明确界定，即“计税依据明显偏低”没有具体标准，“无正当理由”也没有明确界定。

2.本案中，A房地产公司是应其上级主管部门要求，为解决B公司离退休老员工住房困难，化解信访突出问题，经上级主管部门批准、A房地产公司董事会研究决定后才给予让利20%的销售优惠，该行为的证据确凿，事实清楚。

3.H市稽查局简单地将此认定为“明显低于市场价格，且无正当理由”，并因此对A房地产公司处罚124712.94元，显然属于错误。

4.H市稽查局就该认定向国家税务总局发起了请示，也得到了国家税务总局办公厅复函。但是这些文件并非法院审理行政案件所应适用的法律依据和规章，且其向上级主管部门的请示内容并非客观、全部地反映案件事实，故复函不能作为定案的依据。

那么在这里，我们就要讨论一下，《税收征管法》第三十五条第六款中的计税依据明显偏低，且无正当理由，这是不是两个条件？

从字面意思理解，确实是两个条件，且是两个条件要同时满足，才能核定征收，这两个条件为：

条件1：计税依据明显偏低

条件2：无正当理由

但是实务中，却往往是税务机关认定计税依据明显偏低，就开始核定，至于无正当理由，似乎并不在考虑范围。其实，这主要是因为有没有正当理由，这个没有判断标准，非常主观。但是上升到行政案件中，那么我们就必须要明确一点，那就是税务机关对于满足核定征收的两个条件，负有举证责任，即他们必须举证企业的计税依据明显偏低，还要举证无正当理由，如果无法举证，则不能适用核定征收。

实务中，税务机关往往是让企业去证明自己的销售价格低有正当理由，相当于把一部分举证责任推给了企业，如果企业没拿出证据，就说企业无正当理由，这个做法在法律上是站不住脚的。

最后本案例中还有一个细节，那就是H市稽查局就此事向国家税务局发函，且得到了国家税务局的复函，复函结果是支持H市稽查局的认定。但是法院并没有将国家税务局的复函作为审理的依据，因为国家税务总局的复函，既不是法律也不是部门规章制度，是无法作为审理案件的依据的。