某房地产开发公司出现多个税收风险点

F房地产公司涉税案

〔案情简介〕

F房地产开发有限公司系增值税一般纳税人，经营范围为房地产开发经营、电力供应。经分析，F公司近年来增值税税负率较低，企业所得税存在涉税风险和疑点，已清算项目的土地增值税税负也普遍较低，尤其是非住宅类房产土地增值税税负与增值率严重偏低，经检查发现，该公司土地增值税清算时存在应税收入不准确、计算分摊方法适用错误、无产权车位未分摊成本、扣除项目金额不准确等一系列清算常见问题，辅导该公司自查补缴土地增值税1309.88万元，补缴企业所得税2117.38万元，合计补缴各项税款3578.07万元。

〔调查与处理〕

（一）收集关键信息、做好查前分析

利用金三系统的“不动产管理台账”和“土地税源信息采集查询”查询出该公司开发的项目和取得土地情况，再通过金三系统的申报明细查询导出该公司检查年度的土地增值税清算申报表，分析后发现绝大部分已清算项目的土地增值税税负不高，特别是非住宅类型的税负与增值率偏低。因此检查组确定本次检查的主要方向为土地增值税。

（二）加强内部协作、调取清算资料

从该公司的主管税务机关调取了该公司检查年度内的所有项目的土地增值税清算申报及审核资料。再仔细审阅土地增值税清算申报及审核资料，了解了各清算项目的规划、建设、销售情况，掌握了清算的收入、扣除项目金额以及计算分摊方法，归纳出土地增值税清算中的疑点。

（三）细化实地核查、确认违法事实

到每个项目进行实地核查，核实开发产品销售情况，调查地下室或配套用房是否单独作价出售，核对清算采用的分摊方法是否与实际情况相符，最终印证了之前的疑点。

〔法律分析〕

本案中主要存在以下涉税问题：

1.挂名销售不合规。多个项目为达到销售85%以上的清算条件，将部分住房、商铺暂时作价挂在公司股东名下，但未签订合同、未办理网签，也未实际移交房产、未取得收入，不符合《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第（一）项的“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产”的规定，这类挂名销售不属于视同销售，不能做为已售房产进行清算。

2.应税收入不准确。所有增值税适用一般计税方法计税的项目，均未按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条“关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”的规定，将项目土地价款扣减销售额而减少的增值税销项税额，计入土地增值税的应税收入进行清算。

3.土地相关成本分摊不规范。多个项目对土地相关成本采用了占地面积法，根据《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）第四条“同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。”的规定，对部分项目中的商住一体的建筑物，以及占地不独立的不同类型房地产，其项目取得土地使用权所支付的金额和拆迁补偿支出只能采用建筑面积法分摊，不得采用占地面积法分摊。

4.无产权车位成本未扣除。无产权车位未分摊成本，根据《国家税务总局湖南省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局湖南省税务局公告2018年第7号）第一条“地下车库（位）根据不同情况按以下方式进行税务处理:地下车库（位）所有权未发生转移的，不征收土地增值税；所有权发生转移的，按照有关规定征收土地增值税。”的规定，无产权车位的销售收入不征收土地增值税，其对应的成本也不得扣除。

5.层高系数调整不得当。部分项目整体适用了层高系数调整，根据《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）第五条“单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。”的规定，层高系数调整不适用于对住宅与商业分开建造的项目。

6.自持商业核算不正确。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第（二）项“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”的规定，自持商业不能单独核算成本，应与其同类型房产一起分摊计算。

〔典型意义〕

房地产企业的土地增值税清算是重点和难点问题，对于此类税务案件，税务机关必须坚持以事实为根据，以法律为准绳，坚持公平、公正、公开、效率的原则，推进案件办理。一是通过对清算资料的案头分析，了解各项目的各方各面的情况，提出了涉税疑点；二是结合实地核查，印证疑点、落实证据；三是与相关业务科室对接，会商案情及政策，保证案件质量；四是准确适用政策，坚持说理式说法，得到被查对象的认可，提高税收遵从度。

文章来源：国家税务总局湖南省税务局