房地产开发企业建造的地下车库是否缴纳房产税？

凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。因此，房地产开发企业建造的地下车库也属于房产税征税范围。

一、房地产开发企业建造的地下车库待售期不征收房产税。

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

二、房产税计税方式。

对于地下车位按照自用和出租规定了两种不同的计税方式：一是在出租方式下的计税方式与出租地上房屋建筑相同，即按租金收入的12%从租计征房产税。二是在自用方式下，允许先将房屋原价乘以一定比例求得房屋计税原值，即按照现行的房产税计税方法对房屋原值减除10%-30%后求得计税原值，按照计税原值的1.2%从价计征房产税。因此，房地产企业使用地下车库应该缴纳房产税，出租部分应该按照租金收入缴纳房产税；未出租部分属于公司自用的，按照房屋计税原值缴纳房产税。

自用的地下建筑，按以下方式计税:1、工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值X[1-(10%~30%)]×1.2%；2、商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值X[1-(10%~30%)]×1.2%；3、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

三、人防车位出租的房产税。

根据《人民防空法》《物权法》第五十二条的规定，人防工程的产权为国有。并且有的地方明确要求人防工程在竣工验收后移交人防部门。因此，房地产企业出租人防车位的行为，实质上是一种转租行为，转租收入是不需要缴纳房产税的。这是因为，房地产企业既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此，房地产企业不是纳房产税的纳税义务人。开发商将产权属人防办的地下停车位长期出租或销售地下车位使用权的，属转租行为，不征房产税。

四、转让永久使用权，虽然产权并未发生转移，根据“实质重于形式”原则，房地产公司取得的收入为销售不动产收入，而非租金收入，房地产企业不存在缴纳房产税。按照“实质重于形式”原则，转让永久使用权就是一种销售不动产行为。转让地下车位永久使用权后，业主长期占有、使用、转租的权利，因此，业主应当为房产税的纳税义务人。但在具体实操中，也有不同声音，要根据当地规定。

文章来源-作者：张国永 来源：十堰畅玮税务师事务所有限公司