房企买房送车不同处理方式下的财税处理攻略大合集
假设某业主购买了一套房，房价200万元。业主抽奖，很幸运，抽中了最大奖项，是一台价值40万元的宝马轿车。后业主与房企协商，将宝马价格直接以销售折让的方式体现，实付160万元。试分析房企赠送宝马和直接降价涉及的增值税和所得税处理。
业主选择开走宝马
1、房屋的增值税毫无疑问，200÷（1+9%）×9%=16.51万元；
2、房屋销售的所得税（假设当期无成本费用及相关税金）：200÷（1+9%）×25%=45.87万元；
3、业主抽奖所中的40万元：
? 在增值税上，属于“将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”，需要视同销售，产生销项税40÷（1+13%）×13%=5.88万元，同时，该宝马轿车的采购为企业带来进项税也是5.88万元。因此实际上并未因此增加增值税应纳税额。
? 在所得税上，企业将资产用于市场推广，同样应视同销售确认收入，收入额为40÷（1+13%）=35.39万元，同时企业也应确认销售费用35.39万元，因此亦并未带来所得税应纳税额的增加。
4、个人所得税：业主额外获得奖品，应该按“偶然所得”缴纳个人所得税，金额为40×20%=8万元。
综上，企业因销售房产产生的增值税和所得税分别为16.51万元和45.87万元。业主因额外抽奖，产生一笔偶然所得，因此个人需要缴纳个人所得税8万元，但并未增加企业税收负担。
这里我们需要另外注意的一点是，宝马轿车属于额外抽奖，不同于企业卖房送家电、家具等行为。
通常情况下，卖房送的家电和家具都是包含在房价中的，这种行为已在政策上明确不视同销售，如湖北、山东等国税局明确：销售房屋赠家电，家电一般不单独计价而是包含在房屋价格中，实质上是将房屋与家电一并销售给了客户，而不是免费赠送，因此不视同销售。宝马轿车则完全属于免费赠送，因为业主既可能抽奖抽到了一台宝马，也可能只抽到了几盒纸巾，完全凭的是运气。
若宝马轿车不是因抽奖而产生的，而是只要买房就赠送宝马，那我们就可以认为企业方将宝马价格加到了房价里，这时税务处理行为就等同于卖房赠送家电、家具行为了。
业主选择销售折让
按增值税管理条例，销货单位对购货单位给予销售折让，必须把销售折让额开在同一张增值税专用发票内，则可以折让后的销售额确认收入。本例中，40万折让额与200万房款开在同一张发票上，则房企实际销售额为160万。
那么，增值税和所得税都应该根据160万进行相应确认。这样看似乎没有什么问题。但我们不要忘记“价格明显偏低”这个重要的知识点。因为200万的房屋按照160万确认收入，未来极有可能被税局认定为价格明显偏低而被要求进行纳税调整。关于价格明显偏低，主管税务机关重新确定销售额的规定是这样的：
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售服务、无形资产或者不动产行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（1） 按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；
（2） 按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；
（3） 按照组成计税价格确定。
所以，减少的40万销售折让很有可能存在被税务机关进行纳税调整的风险。
对业主来说，由于其并未产生额外所得，且根据财税【2011】年50号文之规定，企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品、产品和提供服务，不征收个人所得税。
小结
企业卖房促销的赠送行为，需要看赠品价值是否包含在房价内。若赠品价值包含在房价内，则这种赠送行为不是无偿的，而是以买房为前提的，这时不视同销售；若赠品价值未包含在房价内，而是相当于一种无偿赠送行为，则需要视同销售处理；
而通过折扣或者折让方式销售，则需要有合理的商业目的，不然就会被主管税务机关以“价值明显偏低”为由进行纳税调整。
案例2
B房地产企业在商品房促销活动中，当天购房的客户，有一次抽奖机会，最高奖品为奔驰轿车一辆，价值60万元，若放弃奖品，可直接获得50万元的价格折扣。商品房单套售价为800万元，该公司应如何进行税务处理？（一般计税方式）
分析：
1、中奖客户选择奖品轿车
《增值税暂行条例实施细则》规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，应视同销售。
B房地产开发企业涉及的增值税税务处理：
销售不动产的增值税销项税额66.06万元（800/1.09*9%）
奖品轿车视同销售的增值税销项税额6.9万元（60/1.13*13%）
轿车的增值税处理：轿车在购买时的市场价值为60万元取得增值税专用发票，按市场价格视同销售，销售价格与购进价格相同，因此，进项与销项税额相同，该项视同销售的税负为0。
赠送轿车是否代扣代缴个人所得税？
《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》 财政部 税务总局公告2019年第74号规定，企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包，下同），以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。
《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》 财税[2011]50号规定，企业赠送的礼品是自产产品（服务）的，按该产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税所得；是外购商品（服务）的，按该商品（服务）的实际购置价格确定个人的应税所得。
B房地产开发企业应代扣缴个人所得税12万元（60*20%）
2、若客户放弃奖品，享受房屋50万元折扣
如果客户放弃奖品轿车，直接享受50万元折扣，则房地产公司的销售净额为750万元，按760万元签订房屋销售合同。
财税[2011]50号规定，企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；不征收个人所得税。
上述可知客户直接享受折扣不缴纳个人所得税，房地产开发企业以折扣后的净额确认销售，还可以减少土地增值税、增值税、企业所得税的销售收入额，从而减少相关应交的税费。
由于财税（2016）36号文件规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×〔1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。
而企业在正常促销过程中减少的价款是为销售产品获取经济利益为目的，不属于不具有商业理由需主管税务机关确定销售额的情形，可以直接按折扣后确认销售额的。
为了促销，房地产公司往往会采取各种促销方式，例如买房送汽车，不同方式下财税处理完全不同，将不同赠送方式下的财税处理进行分析。
方式一
采取买房即送方式，只要买房就送价值5万元电动汽车，只要是买房业主人人有份，此种方式下企业缴纳税金吗？代扣个税吗？
1、增值税
根据《增值税暂行条例实施细则》第四条视同销售处理第八款规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
买房送汽车并不是无偿赠送，是基于销售基础之上的，开发商房价里已包含车价，是降房价的一种特殊处理方式，同时业主获赠汽车是以支付房子对价为前提的，所以买房送车增值税不视同销售处理。
2、所得税
国税函2008 875号文件规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。房地产公司赠送的汽车属于外购商品，并不是本企业开发产品，买房送汽车不是组合销售，不需要按公允价值按比例分摊分别确认销售额。赠送汽车是企业为促销产品而发生的促销活动费用，应计入销售费用处理。
3、个人所得税
财税2011 50号文件规定企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品，不征收个人所得税，此案例中，赠送汽车是以购房为前提，购房的同时赠与汽车，符合文件规定，不征收个人所得税，房地产企业并不需要代扣代缴送赠送车辆价值5万元的20%的个人所得税。
4、账务处理
房地产企业取得4S店发票，计入销售费用处理：
借：销售费用--促销费 44247.79
应交税费--应交增值税（进项税额）5752.21
贷：银行存款 50000
5、业主如何办理车辆过户手续
因汽车销售4S店已将发票开给房地产公司，业主只能和开发商签订二手车过户合同（价款极低），到二手车市场开具二手车销售发票，办理车辆过户即可。
方式二
在购房业主中进行抽奖，中奖客户将获取一辆价值10万元汽车一辆，此种方式下应交哪些税金?需要代扣个税吗？
1、增值税
根据《增值税暂行条例实施细则》第四条视同销售处理第八款规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。此方案中，地产公司采取随机抽奖方式赠送汽车，和售房无必然联系，属于无偿赠送，应视同销售缴纳增值税。
2、所得税
国税函2008 828号文件规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。第一条，用于市场推广或销售；
方案二中，在成交业主中进行随机抽奖赠送汽车，用途为市场推广，为吸引更多的客户来促进销售，属于文件规定情形，应视同销售缴纳企业所得税。汽车视同销售价值应为公允价值，由于采购到赠送时间一般较短，时间间隔在1年之内，所以视同销售公允价可按买价计算，就是平进平出，并不产生所得税税负。
3、个人所得税
财政部 税务总局公告2019年第74号 文件第三条规定、企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包，下同），以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。本例中，地产公司采用在购房客户中随机抽奖方式赠送汽车，符合文件规定，应按偶然所得代扣代缴个人所得税，金额为赠送汽车价值10万元的20%，即2万元。
4、账务处理
1）买汽车时
借：库存商品--汽车 88495.58
应交税费--应交增值税（进项税额）11504.42
贷：银行存款 100000
2）赠送时
借：销售费用--促销费 100000
贷：库存商品--汽车 88495.58
应交税费--应交增值税（销项税额）11504.42
3）缴纳个税
① 业主承担个税，收到业主交来个税：
借：银行存款 20000
贷：应交税费--代扣代缴个人所得税 20000
代缴个税：
借：应交税费--代扣代缴个人所得税 20000
贷：银行存款 20000
② 地产企业承担个税
借：营业外支出--承担业主个税 20000
贷: 应交税费--代扣代缴个人所得税 20000
缴纳个税：
借：应交税费--代扣代缴个人所得税 20000
贷: 银行存款 20000
注意：地产企业承担业主个税，计入营业外支出，属于地产业的与生产经营无关的支出，企业所得税前不允许扣除，年终汇算清缴时要纳税调增处理。
5、车辆过户办理
开发企业给业主开具普通发票或专用发票，签订二手车买卖协议，业主到二手车市场再开具二手车销售发票，用于办理车辆过户。
总结：
通过其上分析，若买房即送汽车，不属于增值税与所得税视同销售范围，地产企业也不代扣业主个税。若通过抽奖方式在成交业主随机赠送，或在上访客户中随机抽奖赠送，所得税与增值税都应视同销售，由于可以采取平价方式视同销售，并未增加税负，若随机赠送，客户需要按偶然所得交纳个人所得税。若在成交各户中抽奖送汽车，客户要缴纳20%个税，感觉并不是太划算，或并不想要此品牌汽车，再加上过户手续麻烦，还是个“二手车”，有没有让客户感觉更实惠的办法呢？还拿方案二分析，可以将中奖汽车的10万元减除个税2万元，直接在房价里进行优惠8万，业主还可以少交契税，开发商也少交各项税金，当然方案一也可以如法炮制，皆大欢喜！
文章来源：房地产财税咨询
