房地产企业土地使用税可以这样计算吗?

问题：房地产企业的尾盘项目，住宅已出售完毕，地下车位及储藏室、地上商铺有部分持有待售，交税土地面积是按（1-已售合同面积/地上总可售面积）*土地证面积公式计算吗？已售合同面积里只含住宅及商铺，地上可售面积是预售证上的面积么？

答复：

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，第三条 关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

二、根据《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》(豫地税发〔2006〕84号)规定，第五条  房地产开发企业城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的应税土地面积。应税土地面积以每平方米为计算单位。

纳税人实际占用的土地面积，按下列办法确定：

(一)持有县以上政府部门核发的土地使用证书的，以土地证书确认的土地面积为准;

(二)纳税人没有政府部门核发土地使用证书的，以省政府确定的土地测量单位测定的土地面积为准;

(三)纳税人没有政府部门核发土地使用证书又未进行土地测定的，由纳税人据实申报土地面积，待土地使用证书核发后再作纳税调整。

……第七条  房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。

房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。

对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。

第八条  房地产开发企业应纳城镇土地使用税计算公式为：应纳城镇土地使用税=开发初期应税土地总面积×城镇土地使用税单位税额标准×(1-累计售出房屋建筑面积/房屋建筑总面积)÷缴纳期限 累计售出房屋建筑面积，是指按照本办法交付使用的规定，已经售出房屋的建筑面积之和。

……第十一条  房地产开发企业纳税人应建立房地产企业城镇土地使用税纳税备查帐簿，如实记载和反映企业占用的土地面积、商品房销售情况及因销售商品房而减少应税土地面积等有关情况。

三、根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第四条规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。

其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

因此,根据上述文件规定，房地产开发企业应纳城镇土地使用税计算公式为：应纳城镇土地使用税=开发初期应税土地总面积×城镇土地使用税单位税额标准×(1-累计售出房屋建筑面积/房屋建筑总面积)÷缴纳期限。

其中，累计售出房屋建筑面积，是指按照本办法交付使用的规定，已经售出房屋的建筑面积之和。

另外，若属于单独建造的地下建筑物，单独立项，可按上述文件规定，暂按应征税款的50%计征土地使用税；若与地上建筑物为一体，则与地上建筑物一并应按照实际占用面积缴纳土地使用税。

纳税人应建立房地产企业城镇土地使用税纳税备查帐簿详细记载和反映有关情况。建议您参考上述规定计算缴纳城镇土地使用税，具体事宜您可联系主管税务机关确认。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系主管税务机关。

答复机构：河南省税务局

答复时间：2021-07-12

文章来源： 九鼎财税说