房地产企业奖励给高管人员的住房如何税务处理？

 企业奖励是指通过特定的方法与管理体系，将员工对组织及工作的承诺最大化的过程。赠与指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受该赠与。赠与是单方的民事法律行为，奖励的指向是特定具体的。房地产企业将开发的商品房奖励给高管，其实质是通过给予员工除工资薪酬以外的报酬来换取员工服务，因此，不应认定为赠与。 商品房用于奖励，作为房地产企业主要涉及增值税、土地增值税、企业所得税、印花税。作为个人涉及个人所得税、契税和印花税。

一、增值税。

根据财税（2016）36号附件1第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。因此，房地产企业将开发的商品房奖励给高管，增值税应当视同销售。

二、土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）文件第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。另据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）文件第四条规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。房地产企业将开发商品房奖励给高管，显然不属于“继承、赠与”范围，在土地增值税上应视同销售。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”因此，房地产开发企业将土地（房地产）作为业绩奖励赠与员工，需要按照上述文件规定缴纳土地增值税。 

三、企业所得税。

《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。另据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

因此，在企业所得税上应当视同销售。在视同销售确认收入的同时，应确认成本。同时，以确认销售收入同等价格确认职工薪酬，因为合理的工资薪金均允许税前扣除，所以仅就该笔业务，纳税调整后的所得为0。

四、个人所得税。

根据“住房制度改革政策的规定”向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益“免征”个人所得税。除此之外，如果职工从用人单位低价购房（即“购买价”低于“购置或建造成本”），都需依法缴纳个人所得税。不并入当年“综合所得”，单独计算个人所得税（适用综合所得月度税率表）。应税所得额为单位按低于“购置或建造成本”的价格出售住房给职工，职工因此而“少支出”的差价部分。应税所得额=购置或建造成本-购买价（即单位出售给职工的价格）。房地产企业将开发的商品房奖励给高管，其购买价为0。

五、印花税。

根据《中华人民共和国印花税法》（主席令第八十九号）印花税税目税率表规定，产权转移书据规定的转让包括买卖（出售）、继承、赠与、互换和分割。因此，奖励给高管的商品房，其实质通过给予员工除工资薪酬以外的报酬来换取员工服务，属于出售，应当按照产权转移书据征收印花税，按房屋价值金额万分之五计算。在计税依据的确定上，按照书立合同、产权转移书据时的市场价格确定。

六、契税。

根据《契税法》第二条规定：“本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：（一）土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互换。前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。”因此，以奖励方式获得的房屋，受让方应当依法缴纳契税。

注意：上述各税种计税依据的确认上，可以按照当期同类房屋价格70%确定。

文章来源：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所