容积率的大小对税收优惠带来的影响

摘要：在房地产开发的复杂棋局中，"容积率"不仅是衡量居住品质的关键棋子，更是一枚影响税务负担的重子。本案例通过对比分析甲市某房地产企业的AB两个项目，揭示了容积率如何影响居住环境的同时，也对土地增值税产生着不容忽视的影响。

关键词：“容积率”“计容面积”“普通住宅”

案例概要：

某房地产企业在甲市共开发AB两个项目，项目仅建设住宅楼，具体建设情况分别如下：

A项目：项目用地面积20000㎡，项目实际总建筑面积为40000㎡，其中地下无产权部分4000㎡；

B项目：项目用地面积15000㎡，项目实际总建筑面积为16000㎡，其中地下无产权部分4000㎡。

试分析两项目容积率对各自土地增值税的影响。

案例解析：

（1）A项目：

项目计容面积：40000-4000=36000㎡；

项目用地面积：20000㎡；

计算得知：项目实际容积率：36000÷20000=1.80；

A项目实际容积率为1.80，满足普通住宅“住宅小区建筑容积率在1.0以上”的规定。假设A项目符合当地普通住宅的其他认定标准，在此基础上，若项目增值率未超过20%，A项目有资格享受土地增值税的优惠政策，这直接减少了企业的税收负担，提升了项目的经济可行性。此外，合理的容积率有助于保持项目的市场竞争力。

（2）B项目：

项目计容面积：16000-4000=12000㎡；

项目用地面积：15000㎡；

计算得知：项目实际容积率：12000÷15000=0.80；

B项目实际容积率为0.80，不满足普通住宅“住宅小区建筑容积率在1.0以上”的规定，因此B项目属于非普通住宅，不能享受普通住宅的优惠政策。这就要求开发商在项目规划、营销策略及成本控制等方面采取更为精细和创新的措施，以确保项目在房地产市场中脱颖而出，实现预期的市场定位和经济效益。

总结归纳：

房地产开发项目的容积率不仅是衡量居住环境舒适度的关键指标，对土地增值税也有一定的影响，主要分为以下几方面：

1、项目容积率达标（≥1.0）是纳入普通住宅分类的基本门槛，符合此条件且满足当地其他普通住宅认定标准的房地产项目，就有资格享受普通住宅的税收优惠政策，从而减轻开发商的税收负担。相反，容积率不足1.0的项目，因不符合普通住宅的容积率基础标准，通常被界定为非普通住宅，从而丧失税收优惠资格，导致企业面临较高的税收成本，增加企业的财务负担；

2、在土地增值税清算中，容积率高的项目，往往伴随较高的预期收入，但同时成本费用也会随之上升，可能会导致增值额增加，从而面临更高的土地增值税税款；如果容积率过低，可能会导致房地产项目性质变为非普通住宅，同样无法享受普通住宅的优惠政策；

3、某些地区会根据房地产项目的容积率来设定不同的预征率。例如，北京市规定容积率小于1.0的项目预征率为5%，高于1.0的项目预征率为2%；大连市曾规定容积率小于1.0的项目预征率为3%，而高于1.0的项目预征率为1.5%。这意味着，容积率较低的项目需要预缴更多的土地增值税。

房地产开发商在项目初期规划时，需深入研究并严格遵守当地关于容积率的规定，通过合理规划与设计，确保项目既能满足居住舒适度，又能优化税收结构，避免因容积率不当而增加不必要的成本和税收负担。通过这样的策略，不仅能够提升项目经济效率，还能促进房地产市场的健康发展。

政策依据：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十一条

条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

《北京市关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会公告2013年第3号）

一、土地增值税预征管理相关问题

（二）房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率（见附件1）。

容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

《大连市地方税务局关于调整大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告》（大连市地方税务局公告2010年第1号）

一、房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

容积率大于1.0（含）的住宅项目，土地增值税预征率调整为1.5%;

容积率小于1.0的住宅项目，土地增值税预征率调整为3%;

非住宅项目，土地增值税预征率调整为3%。