房地产成本分摊，哪个地方的规定最值得借鉴？

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发[2006]187号）

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

土地增值税清算管理规程(国税发[2009]91号)

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]6号）

第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函[1999]112号）

你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》（桂地税报[1999]17号）文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，．．．可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：

根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

关于对地方税有关业务问题的解答（河北省地方税务局）

四、土地增值税扣除项目按不同类型房地产进行分摊时的分摊方法有哪些？

按照《土地增值税暂行条例》及《实施细则》的有关规定，对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额应采用占地面积法计算分摊。

对于同一项目中包含不同类型房地产的，土地成本应采用占地面积法，其他开发成本应采用建筑面积法计算分摊。

对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，可以采用层高系数建筑面积法计算分摊。

层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下：

(一)计算层高系数

选取住宅层高为基数，设定为1；其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。

某类型用房层高系数=该类型用房层高÷住宅层高

(二)计算层高系数面积

1.总层高系数面积= ∑(某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积)

2.某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积

(三)计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本

某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷ 总层高系数面积 ×某类型用房已售部分的层高系数面积

关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函[2007]311号）

近来，部分地方反映，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的，如何清算土地增值税，难以把握。现将有关问题明确如下：纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的要求，分别核算增值额。

在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。

前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。

关于土地增值税清算有关问题的通知（芜地税函[2013]85号）

二、关于大型开发项目公共配套设施成本分摊问题

对开发规模大、周期长、分期开发的房地产开发项目，应按照土地增值税清算规程有关规定，以分期项目为单位进行清算。对成片开发、分期清算项目的公共配套设施成本，在先期项目清算时应按照实际发生的成本计算分摊扣除。对于后续发生未在先期项目清算中分摊扣除的公共配套设施成本，允许在整体项目全部完工清算时，按照分期项目可售面积占整体项目总可售面积的比例进行调整分摊。

三、关于不同类型房地产开发成本分摊计算问题

对房地产企业同一开发项目中既包含住宅，又包含其他类型房地产的，其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：

（一）计算层高系数

在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他类型房地产层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。

某类型房地产层高系数＝该类型房地产层高÷住宅层高

（二）计算总层高系数面积

1.总层高系数面积=∑(某类型房地产层高系数×某类型房地产可售建筑面积)。

2.某类型房地产已售部分的层高系数面积＝某类型房地产层高系数×某类型房地产已售建筑面积。

（三）计算不同类型房地产已售部分应分摊的房地产开发成本

某类型房地产已售部分应分摊的房地产开发成本=（房地产开发总成本÷总层高系数面积）×某类型房地产已售部分的层高系数面积

关于土地增值税清算有关问题的通知（蚌地税函[2008]65号）

一、关于纳税人既建造普通标准住宅又建造其他商品房计算增值额的问题

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，同一清算项目中包含普通标准住宅和其他类型商品房，应分别计算增值额。增值额计算方法：根据普通标准住宅和其他商品房的比例计算分摊各自的扣除项目金额，其中土地成本以销售收入按比例分摊，其他扣除项目金额以建筑面积按比例分摊，再计算各自的增值额。

关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规[2012]1号）

四、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊

（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（苏地税发[2009]72号）

第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。

关于土地增值税若干征税问题的处理意见（二）（常地税一便函[2013]2号）

五、项目面积和成本费用分摊

1、同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的土地成本(包括取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费)、建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按穗苏地税规[2012]1号第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

项目总建筑面积=各类型房地产建筑面积(普通标准住宅面积 其他类型住宅面积 非住宅类房产面积) 公共配套设施面积

开发成本核算面积=各类型房地产建筑面积

各类型房地产建筑面积=外销房面积 自用面积

外销房面积=预售许可证面积

外销房面积=结转销售面积 未售面积

2、某一类型房地产应分摊的公共配套设施费=项目公共配套设施费×(该类型房地产总建筑面积÷各类型房地产总建筑面积)。

3、某一类型房地产的单位成本=该类型房地产归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用÷该类型房地产总建筑面积。

关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知（甬地税二[2010]106号）

六、同一清算项目不同房地产类型共同的成本、费用分摊问题

对于同一清算项目中不同房地产类型共同的成本包括土地使用权成本、房地产开发成本、费用的分摊计算，暂按照以下原则处理：

1、同一清算项目中不同房地产类型应按规定分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税；

2、对不同房地产类型共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发成本、开发费用等，如无法按房地产类型进行完整、明确区分的，暂按可售建筑面积进行分摊，分别核算增值额、增值率；

3、对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本；

4、考虑到商业用房开发成本较高的实际情况，如同一清算项目中有住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等多种房地产类型，且无法明确区分各类型成本、费用的，在按可售建筑面积分摊共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发成本、开发费用时，允许商业用房分摊系数上浮10%计算，同时其它房屋类型相应下浮。……

十一、同时开发多个房地产项目共同发生的开发费用分摊问题

同时开发多个房地产项目共同发生的管理费用、财务费用、销售费用暂按以下原则处理：

1、同时开发多个项目共同发生的财务费用，企业必须按照资金用途、资金流向等明确证据在开发项目间进行准确归集，核算清楚；

2、同时开发多个房地产项目共同发生的管理费用和销售费用，原则上也应明确核算，准确分摊，对不能准确、合理分摊的，应按清算项目建筑面积占多个项目总建筑面积的比例计算确定。

关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知 （甬地税二[2009]104号）

（四）不同房地产类型共同的成本费用分摊问题

对同一清算项目中不同房地产开发类型共同的成本、费用包括土地价款、公共配套设施、绿化、相关费用等，如无法按房地产开发类型进行计算分摊的，应当按建筑面积进行分摊，分别核算增值额。

关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地方税务局公告2014年第16号）

对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。

关于明确土地增值税清算有关成本分配政策的通知（磐地税政[2010]6号）

一、对同一房地产项目分多期开发的，应分期进行土地增值税清算，土地购置成本按各开发期占地面积的比例进行分配。

二、对同一期房地产开发中既有住宅、综合用房、高档住宅和物业用房等开发商自用房产的项目，土地购置成本分配按住宅、综合用房、高档住宅、物业等开发商自用房产的建筑占地面积占比计算确定；销售税金按住宅、综合用房和高档住宅销售收入占比计算确定；开发成本和开发费用按住宅、综合用房、高档住宅和物业等开发商自用房产的建筑面积占比计算确定。

三、对综合用房的土地购置成本分配按商业用房、住宅销售收入占比计算确定；销售税金按商业用房、住宅销售收入占比计算确定；开发成本和开发费用按商业用房、住宅建筑面积占比计算确定。

土地增值税预征清算管理办法（诸地税政[2007]103号）

第三十五条房地产开发企业的财务费用要按项目计算分摊。如存在多个开发项目共同使用贷款的现象，可按清算项目投资额占多个项目总投资额的比例进行合理分摊，但扣除金额最高不得超过清算项目取得土地使用权和房地产开发成本金额之和的5％。

第三十六条房地产开发企业的其他开发费用如不针对项目进行分摊，在清算时，可按取得土地使用权和房地产开发成本金额之和的5％计算扣除。  

关于土地增值税若干政策问题的解答（浙江省地方税务局）

同一项目中不同类型房地产共同的成本费用如何分摊？

答：根据国税发〔2009〕91号《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》第二十一条规定，结合我省《关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知》 （浙地税函［2009］222号）第二条规定，对于同一项目中不同类型房地产共同的成本费用，按不同类型房地产可售面积占比计算分摊共同的成本费用。

关于加强土地增值税清算管理工作及明确相关政策的通知（余地税政[2009]32号）

八、房地产企业的成本、费用分摊

纳税人成片开发受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，“取得土地使用权所支付的金额”按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

其他属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。其分摊方法一经确定，未经主管税务机关同意，纳税人不得自行改变。

对同一清算项目中不同房地产开发类型共同的成本、费用，包括土地价款、公共配套设施、绿化及其他相关费用等，如无法按房地产开发类型进行计算分摊的，应按建筑面积进行分摊，分别核算增值额。

关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号）

第二十条　房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。

第二十一条　开发企业开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成本费用，应按多个或分期分批开发项目的建筑面积比例分摊，确定属于源清算项目的扣除项目金额。

关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知（青地税函[2013]44号）

四、关于普通住宅和非普通住宅扣除项目金额的计算分摊方法

根据规定，开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业应当分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额以及土地增值税税额。

对于未分别核算的，其扣除项目金额应按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定。

广州市城市更新税收指引（2021年版）（穗税发[2021]93号）

在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于整体项目共同受益的拆迁补偿费、公共配套设施费，允许在未完成清算的分期项目之间计算分摊。

关于房地产开发企业土地增值税清算检查工作的通知（内地税字[2007]87号）

(5) 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售发总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

关于土地增值税清算有关问题的通知（琼地税发[2009]187号）

二、关于同一清算单位的房地产项目中包含不同类型房地产应如何计算土地增值税的问题

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十七条的规定，对同一清算单位的房地产项目中同时包含普通住房和非普通住房的，应该分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。纳税人在申报土地增值税清算时，未分别计算普通住房和非普通住房增值额、增值率的，税务机关审核时，应分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。普通住房的增值额未超过扣除项目金额百分之二十的，免征土地增值税。

关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号）

第十条 纳税人同时开发多个项目，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照以下方法分摊共同的成本费用：

(一)能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目或该类型房地产;

(二)同一个清算项目, 取得土地使用权所支付的金额应分摊至本项目所有开发产品中。属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按清算项目占地面积占总占地面积的比例分摊;对于无法取得项目占地面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊;

(三)属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;对于无法取得可售面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊;

(四)同一清算项目含有不同类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;

(五)同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;

(六)分期开发房地产开发项目的，各期扣除项目金额的分摊方法应当保持一致。

关于明确土地增值税清算有关问题的通知（辽地税函[2012]92号）

二、关于多个房地产项目共同成本费用的扣除方法问题

属于多个房地产项目共同的土地成本，地方税务机关应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。

属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅(包括非住宅，下同。)可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。

属于多个房地产项目共同的建筑安装成本，地方税务机关应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。

三、关于清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅增值额的计算问题

对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或者分别核算增值额不准确的，地方税务机关一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通住宅和非普通住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）

第十七条对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：……

（五）对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时，应按实际发生的费用进行分摊；对后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按整体项目重新进行调整分摊。

第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。

关于市十五届人大五次会议第1530号建议的答复（榕税函[2021]53号）

2.不同类型扣除项目金额分摊

根据福建省税务局公告（2018年21号）、福州市税务局公告（2018年1号），取得土地使用权支付金额、房地产开发费用按照可销售面积分摊；开发成本按照层高系数法分摊。考虑到房地产交易市场出现的新变化、新情况以及纳税人及其他社会各界反映的土地增值税管征的一些合理建议，我局经过多方调研，于2020年3月12日下发了《关于做好无增值明显低增值项目土地增值税预征工作的通知》（榕税财行便函〔2020〕1 号），对地下一层、二层、三层（包括三层以下）的地下车位（库），参照《福州市城市地下空间开发利用管理办法（试行）》的规定，可分别按50%、20%、10%折算其可售面积，计算分摊取得土地使用权所支付的金额。代表提出的“车位均为亏损产品，根据谁受益谁承担的原则，按照销售额比例法分摊开发成本”暂时不符合现有的政策规定。

关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知（桂地税发[2008]44号）

三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题

（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。

（二）上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。

关于土地增值税清算工作若干问题的通知（桂地税发[2008]96号）

五、关于清算项目划分类别及成本分摊计算问题

（一）项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。

（二）在计算上述混合核算的项目时，对其成本费用，应以普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别按建筑面积进行比例分摊。

关于土地增值税清算管理若干问题的通知（京地税地[2007]325号）

三、一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的，应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。

关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知（京地税地[2003]73号）

三、关于成片开发分期清税，基础设施费如何分摊的问题。

对于小区成片开发、分期立项、分期办理清税手续的项目，开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程实际发生的费用，按所占竣工清税项目面积比例分配计算确定基础设施费的金额进行扣除。

四、关于公共配套设施费扣除范围如何界定的问题。

对于小区内建设的不能有偿转让的公共配套设施发生的费用，凡是在销售开发成本中未进行分摊的费用，以计划管理部门立项批复中明确不作为独立经营管理，需无偿提供给政府部门使用的配套项目，确定分摊扣除项目金额。

关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（国家税务总局四川省税务局公告2020年第13号）

三、关于共同成本费用的分摊

纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）

(二)对纳税人转让房地产进行项目结(清)算时，对已取得收入的部分，按已转让房地产面积占房地产开发总面积的比例分摊后扣除开发成本、施工成本及相关费用，计算出增值额，确定税率，结缴土地增值税。

(三)纳税人开发综合商品房，既有普通标准住宅又有其它房地产开发项目的，应按《条例》的规定，计算增值额，确定土地增值税税率，再按不同的开发项目的销售比例划分增值额后，按规定征收土地增值税。

(四)纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，对允许扣除项目的金额，原则上按已转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例分摊后，计征土地增值税；或按已建筑面积占应建筑面积分摊，计征土地增值税。

转发《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的通知（渝地税发[2006]143号）

六、关于土地成本和综合费用分摊的问题

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额按下列情况进行分摊:

(一)在我市范围内开发、转让土地，其土地成本的确定，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

(二)对一个小区或一个项目的土地成本费用以及为小区或项目建设发生的综合性费用，则按小区内(或项目)各单项工程或幢号的建筑面积占小区(或项目)建筑面积的比例计算分摊到各单项工程或幢号。

(三)对一栋既有住宅又有写字间、公寓、车库等建设内容的单体综合楼，其土地成本费用及综合费用分摊则应该按各建设内容的建筑面积占综合楼建筑面积的比例进行分摊。