因土地转让合同解除，已缴纳的契税可以退还吗？

一、导语

二、案例回顾

三、案例评析

四、知识延伸

五、结语

?导语?

根据我国现行法律规定，在办理土地、房屋权属登记手续前，要申报缴纳契税。如果出现了在土地转让交易过程中，双方签订了土地转让合同，受让方也及时缴纳了契税，但后来因各方面的原因，企业与国土部门协商一致后，解除原先的土地出让合同的情况。那么，原先缴纳的契税可以申请退还吗？

今天，我们来通过下面这则案例，对该问题进行一个详尽的分析。

2011年4月，A公司准备报送*地块的规划方案时，获悉政府对*地块有其他规划，规划局要求A公司暂缓4个月报批规划方案。

之后，A公司与政府相关部门协商，要求将*地块按总价值规模进行置换或减少土地出让价款，但是宁波国土局等相关部门一直没有明确答复。

2012年4月，宁波市正式出台与*地块相关联的规划，并改变了原有出让条件。A公司再次与相关部门协商沟通，要求对*地块进行妥善处理。

因A公司的资金长期被占用，可能会导致资金链断裂，所以A公司被迫与国土局协商，经多次协商无果后，2014年12月4日，A公司提出仲裁申请，要求解除与宁波市国土局签订的《土地出让合同》，并返还已经缴纳的土地出让金及契税。

2014年12月5日，仲裁委员会做出裁决，决定解除该合同，宁波市国土局扣除20%定金后将剩余土地出让金退还给A公司。至于契税的退还，由A公司向税务局申请办理退税，国土局配合。

2014年12月19日，A公司向税务局申请退还契税。2015年1月20日，税务局对A公司作出《关于退税申请的答复》，认定A公司与宁波市国土局签署《国有建设用地使用权出让合同》并受让取得*地块使用权后，应当依法缴纳契税。后解除该合同，不影响合同解除前纳税义务的发生与履行，不属于退税事项，决定不予退还A公司已经缴纳的*地块的契税。

A公司不服，申请行政复议，复议结果为维持税务局的决定。A公司仍不服，提起行政诉讼，要求撤销税务局的《关于退税申请的答复》，并退还已经缴纳的契税。

可以看到，A公司和税务局持有不同的观点。

A公司认为：

1.公司与宁波市国土局签订的土地出让合同已经依法解除，原先征收的契税已经失去了基础事实和法定依据，理应恢复原状；

2.在解除过程中，公司并无过错，而是因为当地政府变更规划的行政行为导致不得不解除合同，在此情形下，税务局不予退还契税明显不当。

税务局认为：

1. 仲裁委的裁决不能直接作为退税依据，仲裁无权对所涉税款是否应该退还作出裁决；

2. 合同解除并不构成退还契税的理由，根据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除不同于合同无效或者被撤销，解除合同仅发生向后的法律效力，解除前既已发生的法律关系并不因合同解除而自始无效。

3.A公司的土地出让合同已经解除，并不能改变A公司曾经实际取得过*地块的事实，故A公司缴纳契税的义务仍然存在。

4.纳税人退税必须有法定理由，A公司并没有法定退税的理由，因此税务机关无权作出退税决定。

看到这里，相信大家对于案件的主要情况和争议点有了一定认识，那你觉得是A公司说得有理还是税务局的说法更有理呢？下面我们来看法院是如何判决的？

法院的观点是：

1.A公司是契税的纳税义务人，应依法依规缴纳契税。

2.《中华人民共和国契税暂行条例》和《中华人民共和国税收征管法》里明确了减征契税和退税的情形，A公司与国土局通过仲裁解除土地出让合同，并不属于减征、免征、退还契税的法定情形。

3.驳回A公司的请求。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》等相关法律法规，契税的征收只有在对不动产权属转移合同行为和物权行为都生效后才具有正当性和合理性。也就是只要不动产转移合同生效，且物权转移行为生效，那么纳税义务就产生了，除非产生了使得合同自始无效的情形。

那么什么情况下合同是自始无效呢？经法院或者仲裁机构判定无效或者撤销的，视为自始无效。而判定为解除的，则是自合同解除之后无效，合同签署时至解除之日，该合同仍然是有效的。

回归到本案例，A公司与国土局的合同经过仲裁后是“解除”，即在解除之日前是生效的，而且在此期间，*地块的物权也发生了转移，A公司实际取得了*地块，A公司的契税纳税义务形成。

一、根据《中华人民共和国契税法》第十二条规定：在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

二、根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第五条规定：纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：

情形1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；

情形2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；

情形3.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。