房企“无产权立体车库”的涉税处理

开发商在建造项目时，按照规划要求，需配建一定数量的车位，一般是由地下车位和地上划线车位组成，但在实际开发过程中的各种原因，导致无法配建足够的车位，开发商就会申请建设地面的立体车库。关于立体车库的处理情况，大家众说纷纭，今天小编带大家一起进行分析立体车库的涉税情况。

一、立体车库究竟是设备还是不动产？

很多人针对单独建造立体车库的属性存在争议，第一种观点认为等立体车库属于起重机械，属于机械设备；第二种观点认为单独建造的立体车库属于不动产，主要是立体车库形成围合特定空间，建设立体车库必须板、桩基或其他基础与特定地块永久固定，非经拆卸、毁坏，或破碎与之固定的地块，不能将立体车库分离出来；立体车库作为合为空间建筑物，可以测量建筑面积；例如成都、南京等判决将立体车库有认定为建筑物而非设备。故综上所述，本文观点认为立体车库属于不动产。

二、立体车库如何缴纳税费呢？

根据上述的分析，首先立体车库属于不动产，需要涉及房产税、城镇土地使用税，增值税及附加税、土地增值税和企业所得税，具体如下：

1、正常经营租赁

房企将立体车库用于日常化的经营租赁，以租金价格为计税依据，计算缴纳房产税、增值税及附加税费、企业所得税；按照占地面积，缴纳城镇土地使用税；不涉及土地增值税。

2、等同于商品房期限的长期租赁

在实务操作中及各地政策中存在争议，例如：广西等地税务认为立体车库无产权，应按照租赁缴纳相关税费；但辽宁、浙江等地税务认为长期出租且一次性收取租金，应视同销售，按照销售不动产缴纳增值税及附加税；纳入土地增值税清算范围，核算收入，扣除成本，计算缴纳土地增值税；且计算缴纳相应的企业所得税；不涉及房产税。

3、直接销售

虽然立体车库无产权，但是在实务中，存在很多销售无产权车位的情况，销售无产权车位，直接按照销售不动产，缴纳增值税及附加税；但是在计算土地增值税时，存在关于是否将其纳入清算范围存在争议，部分地区认为销售无产权车位不能纳入土地增值税清算范围；部分地区认为按照实质重于形式的原则，纳入土地增值税清算范围，计算收入、扣除成本；计算缴纳相应的企业所得税；不涉及房产税。

综上所述，首先需要确认立体车库的属性，本文观点认为立体车库属于的不动产，因此在实务操作中，针对无产权立体车库的不同的处理，存在涉税争议及不同，特别是长期租赁和销售无权产车位，引起的不同税务观点，会给企业带来巨大的影响，其中长期租赁无产权车位，本文观点认为：从实质出发，属于销售车库，应按照销售不动产处理更合理；直接销售的无产权车位引起的土地增值税的争议，本文观点认为：按当地政策执行，当地无政策，建议与主管税务机关沟通，尽量纳入土地增值税清算范围，核算收入、扣除成本，对于企业更有利。

文章来源-中道财税、作者（焦宗欣）