房企通过虚增营业成本和销售费用,少缴所得税和土增税合计1478万元属于偷税，罚款2217万

国家税务总局*市税务局第*稽查局

税务行政处罚事项告知书

*税二稽罚告〔2023〕* 号

***房地产开发有限公司:（纳税人识别号: 91350825**3265X）

对你公司(地址: *县朋口镇朋口村阳光新村)的税收违法行为我局拟作出行政处罚决定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八条、《中华人民共和国行政处罚法》第四十四、六十三、六十四条规定，现将有关事项告知如下：

一、税务行政处罚的事实、理由、依据及拟作出的处罚决定:

经检查，2010年至2019年期间你公司通过虚增营业成本和销售费用,来达到少缴企业所得税和土地增值税的目的,具体如下:

1.虚增营业成本

检查过程中发现你公司在2012至2013年期间，通过支付手续费、资金回流的方式让关联公司福建东菱建筑工程有限公司(以下简称“东菱公司”)为自己开具与实际经营情况不符的营业税建筑发票并用于列支成本，东菱公司开具发票金额132852793元，其中虚开金额37148782元，你公司在账上虚增成本属于《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定的偷税行为，有以下证据：

（1）电子数据情况

检查人员调取了你公司电子数据，分别为《东菱-鹏鑫（黄聪）.xls》、《聪-鹏鑫1.xls》、《工程进度款项.xls》，以上表格记录你公司在2012年转账支付给东菱公司14620000元，并三次转账合计1258782元给东菱公司（备注开票542万税费），占比8.61%，东菱公司通过江炜等人账户回流至你公司相关人员账户14620000元；2013年转账支付给东菱公司21270000元，东菱公司通过齐聪奇、汪剑华、汪旭斌等人账户回流至你公司相关人员账户19429719.6元，差额1840280.4元，占比8.652%。

另有《鹏鑫往来款处理构成表.xlsx》，记载无法正常入账但需支出的项目分析，具体为股东分红、东菱的管理费及税金、销售费用、管理费用、利息开支、内部认购借支以购房款名义存入的资金等，并记载通过开发成本及修缮、销售费用、工资等进行分解。备注栏有“解决方案：足够的资金冲抵往来款，回归账面，然后进行法人股东分配即可”、“之前的股东分红因无法进行成本收入的结转，在财务角度不能再账面分配，但现在已经符合条件，只需要相应的资金”等内容。

（2）银行流水

根据调取相关人员银行交易明细，电子数据能够与银行流水一一对应，证明资金回流，具体如下：

①2012年12月24日，鹏鑫公司尾号4769账号转账358262元至东菱公司3720账户。

（3）工程结算情况

根据调取的《工程结算审核征询表.xls》，鹏鑫花园项目期的工程结算、鹏鑫花园室外消防签证审核金额为50274020元；根据《复件鹏鑫花园34567结算(20161230)稿.xls》，鹏鑫花园二期工程结算成本42217944元，且根据你公司的《会议纪要》，鹏鑫花园二期工程保证金缴纳比例为3%，保证金金额为126.9万元，鹏鑫花园二期土建工程成本约为42300000元，与电子数据能够对应。

因此根据电子数据鹏鑫花园一二期土建工程合计造价约为92491964元，你公司账上已列支132852793元，差额40360829元，证明你公司土建工程造价不实。

（4）内外帐情况

我局调取了你公司外账及内帐账套备份数据，外账记载工程成本为132852793元，内账记载截至2018年，你公司共支付东菱公司开发成本——建筑安装工程费95473508.79元，与电子数据记载的工程款95995734.79元和结算单金额92491964元能够对应。

（5）合同签订及账上列支开发成本情况

你公司与关联公司福建东菱建筑工程有限公司签订施工合同2份、补充协议3份，鹏鑫花园一期于2012年交房，但一期的补充协议分别为2012年7月16日、2013年1月5日签订，鹏鑫花园二期于2015年交房，但补充协议于2015年9月11日签订。以上五份合同总金额为142015600元，大于账上列支土建工程金额132852793元。

（6）成本调整情况

电子数据和银行流水能够一一对应证，工程结算单、合同、内外帐等证据之间能够形成完整的证据链，证明你公司通过资金回流支付手续费、虚假结算单、内外帐、虚假合同等方式虚增工程开发成本37148272元。

你公司鹏鑫花园一二期开发成本账上列支金额为198309190.41元，税审核减299758元，本次检查认定虚增成本为37148272元，调整后成本为160861160.4元。因你公司不配合，未对其鹏鑫花园项目一二期成本进行区分，我局根据调取的电子证据、工程相关合同、相关明细账摘要等对鹏鑫花园一二期的土地成本和其他成本进行区分，分别为鹏鑫花园一期土建成本66129831.15元，鹏鑫花园二期土建成本46563516.86元，鹏鑫花园一二期共支付土地成本（含拆迁补偿费等）44966000元，鹏鑫花园一二期共同成本3201812.4元，鹏鑫花园一期可售面积为37530.99平方米，鹏鑫花园二期可售面积为27088.69平方米，按可售面积分摊，一期应分摊的土地成本及共同成本27975775.89元，二期应分摊的土地成本及共同成本20192036.51元。因此一期可结转成本94105607.04元，二期可结转成本66755553.37元，具体为：

一期成本：可售面积37530.99平方米，截至2019年12月已售面积34692.76平方米，应结转成本为86988998.68元。其中，2010-2012年销售26099.61平方米，应结转成本63845694.26元，2013年销售2526.6平方米，应结转成本6335223.95元，2014年销售1183.91平方米，应结转成本2968548.64元，2015年销售410.92平方米，应结转成本1030345.22元，2016年销售579.46平方米，应结转成本1452944.22元，2017年销售2479.82平方米，应结转成本6217927.28元，2018年销售296.76平方米，应结转成本744099.21元，2019年销售1115.68平方米，应结转成本2797468.00元。

二期成本结转：可售面积27088.69平方米，截至至2019年12月已售面积26326.79平方米，应结转成本为64877978.04元。其中2012年销售287.25平方米，结转成本707879.66元，2013年销售6750.85平方米，结转成本16636342.6元，2014年销售5053.35平方米，结转成本12453137.29元，2015年度销售4586.99平方米，结转成本11303870.94元，2016年度销售6939.29平方米，结转成本17100721.52元，2017年度销售1842.42平方米，结转成本4540336.45元，2018年度销售463.17元，结转成本1141405.13元，2019年度销售403.47平方米，结转成本994284.45元。

综上，2012年度结转成本66150321.83元、2013年度成本22971566.55元、2014年度成本15421685.93元、2015年度成本12334216.16元、2016年度成本18553665.74元、2017年度成本10758263.73、2018年度成本1885504.34元、2019年度3791752.45元。

你公司2012-2016年自行申报营业成本为0，因此2012年调减应纳税所得额66150321.83元、2013年调减应纳税所得额22971566.55元、2014年调减应纳税所得额15421685.93元、2015年调减应纳税所得额12334216.16元，2016年调减应纳税所得额18553665.74元，2017年申报营业成本180049700.30元，检查调增应纳税所得额169291436.57元，2018年申报营业成本2327950.79元，检查调增应纳税所得额442446.45元，2019年申报营业成本4656422.63元，检查调增应纳税所得额864670.18元。

证明以上事实的主要证据有：

①你公司调取的电子数据证据，用于证明你公司与关联公司及相关人员的资金往来；

②你公司与关联公司及相关人员的银行账户交易明细，用于证明你公司与关联公司及相关人员的资金往来；

③电子版结算单、内外帐复印件，用于你公司虚增工程款，用于证明你公司虚增成本；

④合同复印件，用于你公司虚增工程款；

⑤询问笔录；

2.虚增销售费用

根据我局调取的电子数据、相关记账凭证复印件、涉案人员相关账户交易明细，你公司在账上虚增销售费用5848258.13元，有以下证据：

（1）账上列支及企业所得税申报情况

根据你公司2010-2019年度企业所得税申报表，你公司共申报列支销售费用11771675.71元，其中，2010年度申报列支销售费用258896.58元，2011年度申报列支销售费用278491.27元，2012年度申报列支销售费用948118.71元，2013年度申报列支销售费用1149927.69元，2014年度申报列支销售费用4112948.52元，2015年度申报列支销售费用549579.37元，2016年度申报列支销售费用481864.83元，2017年度申报列支销售费用3776529.55元，2018年度申报列支销售费用51919.19元，2019年度申报列支销售费用163400元。

根据你公司与厦门市对话框营销策划有限公司预付账款明细账，你公司共支付给厦门市对话框营销策划有限公司9329004元，结转销售费用9318489元，根据预付账款明细账相关摘要，共有5107402元以“宣传费、策划费”等名义支出。

（2）部分合同签订及资金支付情况

因你公司不配合检查，我局无法取得你公司销售费用方面所有的合同。根据我局调取的你公司与厦门市对话框营销策划有限公司签订的协议6份，具体如下：

第一份协议：《鹏鑫花园2016年中秋国庆节宣传活动委托协议》，落款时间2016年9月1日，合同金额488150元，收款人为陈弘伟信用社账户6230361109068270478，服务期限为2016年9月15日至10月7日。2016年9月20日鹏鑫公司转账给陈弘伟488150元，2016年9月20日陈弘伟将该款项转账至吴剑华尾号6555工行账户，其中陈弘伟为鹏鑫公司员工，吴剑华为冠鹏公司和东菱公司法定代表人。

第二份协议：《“鹏鑫花园”营销策划顾问协议》，签订日期2016年5月8日，策划顾问费用按月支付，每月5日前支付（含税）人民币60000元，服务期限为2016年7月1日至2018年6月30日止。

第三份协议：《鹏鑫花园2017年春节返乡置业活动委托协议》，落款日期2016年12月25日，合同金额639752元，费用支付方式为合同签订即支付，收款人为陈弘伟信用社账户6230361109068270478，服务期限为2016年12月31日至2017年2月11日。

第四份协议：《“鹏鑫花园”营销策划顾问协议（续期）》，策划服务费960000元，同时约定以2015年6月鹏鑫公司支付给乙方（傅富生代收）的440000元抵扣本合同费用。合约期为2017年1月1日-2017年12月31日。

第五份协议：《“鹏鑫花园”营销策划顾问补充协议》，费用总额为（含税）人民币五十万元，服务时间为2017年8月1日至2017年12月31日止，收款人为陈弘伟信用社账户6230361109068270478。

第六份协议：《鹏鑫花园2017年中秋国庆节活动委托协议》，落款时间2017年9月10日，合同金额895600元，本协议服务期限为2017年9月28日至10月8日。

上述协议具有以下特点：一是按照定额支付佣金金额，而非按销售金额的比例支付佣金，根据《鹏鑫花园一二期未结佣金汇总表》显示，佣金金额为总销售提成1.3%，与上述合同不同；二是金额往来的收款人为鹏鑫公司人员，如陈弘伟、傅富生、吴剑华等，存在资金回流现象；三是在签订时间为房产销售后期，截至2015年12月，一期已售87.11%，二期已售63.35%，截至2016年12月一期已售88.78%，二期已售89.71%，而在2017年你公司处于销售尾盘阶段，仍签订四份佣金合同合计2995352元。

（2）发票取得情况

你公司不配合提供证据资料，未能取得相关费用的发票，根据税务部门相关系统中（防伪税控、风险管理系统）调取的2016年至2019年你公司取得的增值税发票情况，厦门市对话框营销策划有限公司未向鹏鑫公司开具销售费用相关发票，另根据《所得税处理构成.xls》记载，2016年7月以来，共有2675902元营销策划费或宣传活动费为现金支付或委托收款且无收据。

（3）预付账款明细账及询问笔录情况

你公司共支付给厦门市对话框营销策划有限公司9329004元，其中2010年-2013年支付1602852元，2014年支付4010631元，2015年支付889333元，2016年支付1143961元，2017年支付1596793元，2018年-2019年支付81434元。各年度的销售费用与各年度的销售收入并不匹配：如2013年销售收入38634695.98元，销售费用552460元，占比1.43%，2014年销售收入34743768.8元，销售费用4010631元，占比11.54%。

（4）从银行流水分析

根据《鹏鑫花园2016年中秋国庆节宣传活动委托协议》，鹏鑫公司应支付给厦门对话框营销策划有限公司宣传费用488150元，2016年9月20日16时6分，鹏鑫公司转账给陈弘伟488150元；2016年9月20日16时8分，陈弘伟将该款项转账至吴剑华尾号6555工行账户。

（5）电脑电子数据记载情况

《鹏鑫往来款处理构成表.xlsx》记载“无法正常入账但需支出的项目分析”，其中有销售费用6300000元；记载截至2018年，你公司销售费用（内）5638693.58元，（外）11558642.19元，（实际）5247640.19元，（扩增）6311002元。

《鹏鑫董报.xls》表格中记载2010-2016.3共发生销售费用4553389.02元，“公司内部费用-1005厦门对话框策划公司费用2376013元（含奖金3万）”，未收票据金额2376013元。经对你公司2016年3月之前发生的销售费用分析。

（6）你公司内帐数据

根据你公司内账记载的相关数据，你公司2010年销售费用359601.26元，2011年销售费用631595元，2012年销售费用1015875.4元，2013年销售费用1043704.76元，2014年销售费用621600.5元，2015年销售费用691819.3元；2016年销售费用627706.05元，2017年销售费用466703.31元，2018年销售费用240811元，2019年销售费用224001元，合计5923417.58元。其中2010-2016年3月的销售费用数据与电子数据《鹏鑫董报》所列示的数据相同。

（7）虚增销售费用明细

综上，《鹏鑫往来款处理构成表.xlsx》记载销售费用（内）5638693.58元和（实际）5247640.19元与内账记载2010-2018年销售费用5699416.58元能够对应，《鹏鑫往来款处理构成表.xlsx》记载销售费用（外）11558642.19元与申报的销售费用11608275.71元也能对应，《鹏鑫往来款处理构成表.xlsx》记载（扩增）6311002元注明具体虚增的成本数额，与调取的内账所确认的事实一致，因此本次检查以你公司的内帐数据确定各年度销售费用并进行调整。

2010年检查调减应纳税所得额100704.68元，2011年调减353,103.73元，2012年调减67756.69元，2013年调增106222.93元，2014年度调增3491348.02元，2015年调减142239.93元，2016年调减145841.22元，2017年调增3309826.24元，2018年调减188891.81元，2019年调减60601元。

证明以上事实的主要证据有：

①电子数据证据，证明你公司真实销售费用；

②涉案企业及相关人员银行交易明细，证明你公司销售费用的支出存在回流，以及支付给公司员工；

③税务部门系统调取的发票数据，用于证明你公司并无税前扣除凭证；

④调取的预付账款明细账，用于证明你公司账载记录；

⑤销售策划协议，用于证明你公司销售费用对应签订的合同；

3.检查确认少缴企业所得税

本次检查以中汇华成（福建）税务师事务所有限公司出具的《企业所得税清算审核报告》（闽华成税师（2018）项目清算字0014号）为基础，对你公司的收入、成本、费用进行调整，具体如下：

（1）营业收入调整应纳税所得额

根据你公司情况说明、商品房预售合同及物业公司收取物业费情况表、电子证据、《询问笔录》等证据证明你公司鹏鑫花园一期应于2012年确认收入结转成本，二期应于2015年确认收入结转成本。因此2012年营业收入调增应纳税所得额111352955.87元，2013年调增应纳税所得额18660368.98元，2014年调增应纳税所得额8590973.80元，2015年调增应纳税所得额68694251.00元，2016年调增应纳税所得额25067345.98元，2017年调减应纳税所得额233770609.91元，2019年调减应纳税所得额80476.2元。

（2）营业成本调整应纳税所得额

2012年调减应纳税所得额66150321.83元、2013年调减应纳税所得额22971566.55元、2014年调减应纳税所得额15421685.93元、2015年调减应纳税所得额12334216.16元，2016年调减应纳税所得额18553665.74元，2017年检查调增应纳税所得额169291436.57元，2018年检查调增应纳税所得额442446.45元，2019年检查调增应纳税所得额864670.18元。

（3）营业税金及附加调整应纳税所得额

受收入确认成本结转时间影响，2012-2016年营业税金及附加为0，因此2012年营业税金及附加调减应纳税所得额9851904.68元，2013年调减1287233.11元，2014年调减104438.69元，2015年调减6364707.35元，2016年调减856385.79元，2017年自行申报18886935.34元，检查确认429602.83元，应调增应纳税所得18457332.51元。

（4）销售费用调整应纳税所得额

2010年检查调减应纳税所得额100704.68元，2011年调减应纳税所得额353103.73元，2012年调减应纳税所得额67756.69元，2013年调增应纳税所得额106222.93元，2014年度调增应纳税所得额3491348.02元，2015年调减应纳税所得额142239.93元，2016年调减应纳税所得额145841.22元，2017年调增应纳税所得额3309826.24元，2018年调减应纳税所得额188891.81元，2019年调减应纳税所得额60601元。

（5）房地产特定业务检查调整应纳税所得额

受收入确认成本结转时间影响，2010年应调减应纳税所得额37298.05元，2011年应调增应纳税所得额1152656.89元，2012年应调减应纳税所得额14472309.92元，2013年应调减应纳税所得额2372256.11元，2014年应调减应纳税所得额1657472.11元2015年应调减应纳税所得额6722856元,2016年应调减应纳税所得额3896196.88元。2017年应调增应纳税所得额28005732.68元。

（6）其他调整应纳税所得额

你公司为了不产生预缴税款退税的情形而增加调增项目，本次检查剔除调整项目中“其他调增”、“其他调减”，因此2010年调减应纳税得额560019.46元,2012年调减应纳税所得额1037840.10元，2013年调减应纳税所得额1715960.17元，2014年调减应纳税所得额4283639.72元，2015年调减应纳税所得额1076701.1元，2016年调减应纳税所得额105348.84元，2017年调增应纳税所得额8685581.26元。

（7）应纳税所得额调整

2010年你公司自行申报应纳税所得额324153.92元，销售费用调减应纳税所得额100704.68元，特定业务调减应纳税所得额37298.05元，其他调减应纳税得额560019.46元，检查确认应纳税所得额-373868.27，应纳所得税额0元，次年可弥补亏损373868.27元，已入库81038.48元，应退81038.48元。

2011年你公司自行申报应纳税所得额4639618.52元，销售费用调减应纳税所得额调减353103.73元，特定业务调增应纳税所得额1152656.89元，上年亏损373868.27元，检查确认应纳税所得额5065303.41元，应纳所得税额1266325.85元，已入库1159904.63元，少缴106421.22元，抵减去年应退后实际少缴25382.74元。

2012年你公司自行申报应纳税所得额6676246.52元，营业收入调增应纳税所得额111352955.87元，营业成本调减应纳税所得额66150321.83元，营业税金及附加调减9851904.675元，销售费用调减应纳税所得额调减67756.69元，特定业务调减应纳税所得额14472309.92元，其他调减应纳税所得额1037840.10元，合计检查调增19772822.66元，检查确认应纳税所得额26449069.175元，应纳所得税额6612267.29元，已入库1669061.63元，少缴4943205.66元。

2013年你公司自行申报应纳税所得额3827177.31元，营业收入调增所得额18660368.98元，营业成本调减所得额22971566.55元，营业税金及附加调减1287233.105元，销售费用调增所得额106222.93元，特定业务调减应纳税所得额2372256.11元，其他调减应纳税所得额1715960.17元，合计检查调减9580424.03元，检查确认应纳税所得额0元，次年可弥补亏损5753246.715元，已入库956794.33元，应退956794.33元。

2014年你公司自行申报应纳税所得额3496234.92元，营业收入调增应纳税所得额8590973.80元，营业成本调减应纳税所得额15421685.93元，营业税金及附加调减应纳税所得额104438.685元，销售费用调增应纳税所得额3491348.02元，特定业务调减应纳税所得额1657472.11元，其他调减应纳税所得额4283639.72元，合计调减9384914.63元，上年亏损5753246.715元，检查确认应纳税所得额0元，次年可弥补亏损11641926.425元，应纳税所得额0元，已入库874058.73元，应退874058.73元。

2015年你公司自行申报应纳税所得额1895175.40元，营业收入调增应纳税所得额68694251.00元，营业成本调减应纳税所得额12334216.16元，营业税金及附加调减6364707.35元，销售费用调减应纳税所得额142239.93元，特定业务调减应纳税所得额6722856.5元，其他调减应纳税所得额1076701.1元，合计调增42053530.46元，上一年度亏损11641926.425元，检查确认应纳税所得额32306779.435元，应纳所得税额8076694.88元，已入库473793.85元，少缴7602901.01元，抵减2013、2014年应退后实际少缴5772047.95元。

2016年你公司自行申报应纳税所得额2483756.53元，营业收入调增25067345.98元，营业成本调减18553665.74元，营业税金及附加调减856385.79元，销售费用调减145841.22元，特定业务调减应纳税所得额3896196.88元，其他调减应纳税所得额105348.84元，合计调增1509907.51元，检查确认应纳税所得额3993664.04元，应纳所得税额998416.01元，已入库620939.13元，少缴377476.88元。

2017年你公司自行申报应纳税所得额1135645.18元，营业收入调减233770609.91元，营业成本调增169291436.57元，营业税金及附加调增18457332.51元，销售费用调增3309826.24元，特定业务调增应纳税所得额28005732.68元，其他调增应纳税所得额8685581.26元，合计调减6020700.65元，检查确认应纳税所得额0元,可用于下一年度亏损4885055.47元,应纳所得税额0元,已入库283911.30元,应退283911.30元。

2018年你公司自行申报纳税调整后所得-637165.75元，营业收入调增1414285.69元，营业成本调增442446.45元，销售费用调减188891.81元，合计调增1667840.36元，以前年度亏损4885055.47元，检查确认应纳税所得额0元，可用于下一年度弥补亏损3854380.86元，已入库0元。

2019年你公司自行申报纳税调整后所得-1271362.33元，营业收入调减80476.2元，营业成本调增864670.18元，销售费用调减60601元，合计调增723592.98元，以前年度亏损3854380.86元，检查确认应纳税所得额0元，可用于下一年度弥补亏损4402150.21元。

综上，该公司2011年少缴企业所得税25382.74元，2012少缴4943205.66元，2015年少缴5772047.95元，2016年少缴377476.88元，2017年应退26242.65元，以2017年应退26242.65元抵减2016年少缴后，需缴纳企业所得税滞纳金4789.28元。因此2011年少缴企业所得税25382.74元，2012少缴企业所得税4943205.66元，2015年少缴企业所得税5772047.95元，2016年少缴企业所得税93565.58元、滞纳金4789.28元，2018年度亏损3854380.86元2019年度亏损547769.35元。以上合计少缴企业所得税10834201.93元。

7.土地增值税计算

你公司在2017年进行土地增值税清算，因清算已由主管税务机关审核，本次检查仅调整你公司虚增开发成本37148782元。根据你公司2017年11月土地增值税申报表（清算）、税审报告及主管税务机关调取的《福建鹏鑫房地产开发有限公司鹏鑫花园土地增值税清算审核报告》调整后，详细情况如下：

（1）土地增值税清算情况

普通住宅方面，取得房地产所取得的收入153268118.10元，扣除项目合计140626103.50元，其中取得土地使用权所支付的金额23092048.86元，房地产开发成本79744191.61元（土地征用及拆迁补偿费3011603.58元，前期工程费1959171.23元，建筑安装工程费57377176.18元，基础设施费16303822.18元，公共配套设施费0.00元，开发间接费用1092418.44元），房地产开发费用10283624.04元（利息支出5141812.02元，其他房地产开发费用5141812.02元），与转让房地产有关的税金6938990.90元（营业税6173442.95元，城市维护建设税383584.40元，教育费附加、地方教育附加381963.55元），财政部规定的其他扣除项目20567248.09元，减去扣除项目后增值额12642014.60元，增值率8.99%，未超过20%，免税。

非普通住宅方面，鹏鑫花园一二期共取得房地产转让收入3352510.00元，扣除项目金额合计2794408.00元，其中取得土地使用权所支付的金额505103.90元，房地产开发成本1502603.76元（土地征用及拆迁补偿费56747.04元，前期工程费36916.27元，建筑安装工程费1081146.59元，基础设施费307209.64元，公共配套设施费0.00元，开发间接费用20584.22元），房地产开发费用200770.76元（利息支出100385.38元，其他房地产开发费用100385.38元），与转让房地产有关的税金184388.05元（营业税167625.50元，城市维护建设税8381.27元，教育费附加、地方教育附加8381.28元），财政部规定的其他扣除项目401541.53元，减去扣除项目后增值额558102.00元，增值率19.97%，适用税率30.00%，应纳土地增值税税额167430.60元，应补（退）土地增值税税额167430.60元。

其他类型房地产方面，鹏鑫花园一二期共取得房地产转让收入90872818.10元，扣除项目金额合计56818778.85元，其中取得土地使用权所支付的金额13691298.50元，房地产开发成本26323371.55元（土地征用及拆迁补偿费994123.31元，前期工程费646717.85元，建筑安装工程费18940071.96元，基础设施费5381853.65元，公共配套设施费0.00元，开发间接费用360604.78元），房地产开发费用4001467.00元（利息支出2000733.50元，其他房地产开发费用2000733.50元），与转让房地产有关的税金4799707.80元（营业税4345343.70元，城市维护建设税227182.05元，教育费附加、地方教育附加227182.05元），财政部规定的其他扣除项目8002934.01元，减去扣除项目后增值额34054039.25元，增值率59.93%，适用税率40%，速算扣除系数5%，应纳土地增值税税额10780676.76元，应补（退）土地增值税税额10780676.76元。

综上，截至你公司土地增值税清算时点，你公司共取得销售各类不动产不含税收入247493446.2元，房地产扣除项目金额合计200239290.4元，应纳土地增值税税额10948107.36元，已入库土地增值税7001641.21元，少缴土地增值税税款3946466.15元。

（2）土地增值税尾盘情况

根据你公司土地增值税清算情况，鹏鑫花园一二期取得土地使用权所支付的金额37288451.26元、房地产开发成本107570166.92元，合计144858618.18元。你公司鹏鑫花园项目已清算部分土地成本、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目等扣除项目合计200239290.36元，单位建筑面积扣除金额=200239290.36/58590.73=3417.59元/平方米（含利息费用、加计扣除）。

2017年12月至2019年12月，你公司共销售2429.26平方米，取得销售收入6886766.62元。其中普通住宅销售收入744981.85元，销售面积281.01平方米，可扣除金额=3417.59*281.01=960376.97元，无增值额；非普通住宅销售收入2468571.44元，销售面积783.89平方米，可扣除金额=3417.59*783.89=2679014.63，无增值额；非住宅销售收入3278165.73元，销售面积1364.36平方米，可扣除金额=3417.59*1364.36=4662823.09元，无增值额。因此尾盘无需缴纳土地增值税。

2010年至2019年期间你公司通过虚增营业成本和销售费用,造成少缴税款企业所得税10834201.93元和土地增值税3946466.15元合计14780668.09元的行为属于偷税。根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第四十九号,2015年4月24日主席令第二十三号修正）第六十三条第一款“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”和《福建省税务行政处罚裁量基准》（国家税务总局福建省税务局公告2021年第1号）的规定，你公司在检查阶段不配合检查工作，对违法事实及相关数据不配合、不确认，未预缴查补税款，属于“在税务机关作出税务行政处罚决定前以逃避、拒绝或者以其他方式阻挠税务机关检查”的情形，违法程度严重，拟对你公司少缴税款处以1.5倍的罚款，即22171002.14元。

二、你（单位）有陈述、申辩的权利。请在我局作出税务行政处罚决定之前，到我局进行陈述、申辩或自行提供陈述、申辩材料；逾期不进行陈述、申辩的，视同放弃权利。

三、若拟对你单位罚款10000元（含10000元）以上，或符合《中华人民共和国行政处罚法》第六十三条规定的其他情形的，你（单位）有要求听证的权利。可自收到本告知书之日后五个工作日内向我局书面提出听证申请；逾期不提出，视为放弃听证权利。

二Ｏ二三年十二月七日

文章来源：税务大讲堂，梅松讲税，税台，财务经理人，税务经理人，上海税务、猫叔说税，税务师顾姐等