单位房屋出租应当如何纳税

机关单位、事业单位、企业单位、社会团体以及其他组织将拥有的房屋对外出租取得的收入应当如何纳税以及有哪些优惠政策？本文结合现行税收政策分析如下：

一、增值税。增值税纳税人区分一般纳税人和小规模纳税人。增值税一般纳税人出租不动产，其不动产为2016年5月1日以后取得，或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的,增值税税率9%；一般纳税人出租的不动产系2016年4月30日前取得，可以选择简易计税办法，征收率为5%。单位为小规模纳税人出租的房屋的，不动产不论是营改增前取得还是营改增后取得，均适用5%征收率计算缴纳增值税。

单位出租房屋有关增值税优惠政策如下: 1.对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。2.对增值税小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，免征增值税。3.对军队空余房产租赁收入免征增值税。4.对符合条件的孵化器向孵化企业出租场地、房屋收入免征增值税。

二、城市维护建设税。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）规定，增值税的纳税人应当在缴纳增值税的同时缴纳城市维护建设税，计税依据为纳税人缴纳的增值税税额，根据不同地区实行差别税率，市区的税率为7%，县城、建制镇的税率为5%，其他地区的税率为1%。

单位房屋出租城市维护建设税优惠政策:城市维护建设税的征收管理比照增值税的规定办理,因此，增值税减免，相应城市维护建设税一并减免。另外,对增值税小规模纳税人减半征收城市维护建设税。

三、教育费附加。根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》(中华人民共和国国务院令第448号)的规定，增值税的纳税人应当在缴纳增值税的同时缴纳教育费附加，计费依据为纳税人缴纳的增值税税额，附加率为3%。

单位房屋出租教育费附加优惠政策:教育费附加的征收管理比照增值税的规定办理,因此，增值税减免，相应教育费附加一并减免。另外,纳税人（包括一般纳税人和小规模纳税人）月销售额不超过10万元免征教育费附加；对超过10万的增值税小规模纳税人减半征收教育费附加。

四、地方教育费附加。地方教育附加是指各省、自治区、直辖市根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进本各省、自治区、直辖市教育事业发展，开征的一项地方政府性基金。地方教育费附加，以单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，根据《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）规定，地方教育附加征收率统一为2%。地方教育费附加是以应该缴纳的增值税为依据计算的，增值税免征收，相应的以增值税为计费依据的地方教育费附加也应当暂免征收。根据《湖北省人民政府办公厅关于降低企业成本激发市场活力的意见》（鄂政办发〔2016〕27号）的规定，从2016年5月1日起，将企业地方教育附加征收率由2%下调至1.5%，降低征收率的期限暂按两年执行。鄂政办发〔2018〕13号：至2020年12月31日，企业地方教育附加征收率继续按1.5%执行。

单位房屋出租地方教育费附加优惠政策:教育费附加的征收管理比照增值税的规定办理,因此，增值税减免，相应地方教育费附加一并减免。另外,纳税人（包括一般纳税人和小规模纳税人）月销售额不超过10万元免征地方教育费附加；对超过10万的增值税小规模纳税人减半征收地方教育费附加。

五、房产税。房屋出租应当从租计征房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）的规定，出租房屋取得的租金收入应当缴纳房产税，纳税人为出租房屋者，计税依据为纳税人取得的租金收入，适用税率为12%。房产税征收的范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。这里的城市是指经国务院批准设立的市，其征税范围包括市区、郊区和市辖的县县城，不包括农村。县城，是指未设立建制镇的县人民政府所在地，征收范围为县人民政府所在的城镇。建制镇是指镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区，须经省、自治区、直辖市人民政府批准。座落于上述地区以外的房屋不属于房产税征税范围。

需要提醒的是：一是房产税的计税依据为不含税价。根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称财税〔2016〕43号）的规定，房屋出租收入计征房产税时，是以不含税收入作为计税依据，免征增值税不得扣减增值税额。二是对预收房租收入必须一次性申报缴纳房产税。《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政政府规定。《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发〔2010〕176号）明确规定，房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发〔2003〕89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。

单位房屋出租房产税优惠政策：1.对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。2.对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。暂免征收房产税的军队空余房产，在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》，以备查验。3.对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产免征房产税。4.增值税小规模纳税人减半征收房产税。

    六、城镇土地使用税。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。以及《国家税务局关于转发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地〔1988〕15号）规定：城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域范围内属于国家所有和集体所有的土地。城市是指经国务院批准设立的市，县城是指县人民政府所在地。建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。由上述规定可知，城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区，城市是指经国务院批准设立的市，县城是指县人民政府所在地，建制镇和工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%，经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。具体标准结合当地规定。

单位房屋出租城镇土地使用税优惠政策：1.公共租赁住房占地免征城镇土地使用税。2.对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的土地免征城镇土地使用税。3.增值税小规模纳税人减半征收城镇土地使用税。

七、印花税。财产租赁合同应当在合同签订时按租赁金额千分之一贴花，税额不足l元，按l元贴花。在计税依据上，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的有关规定，印花税计税依据以合同记载金额为计税依据。若租赁合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；若租赁合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；若租赁合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。

单位房屋出租印花税优惠政策：对公共租赁住房租赁双方免征印花税；增值税小规模纳税人减半征收印花税。

八、企业所得税。企业所得税法规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人。所称依法在中国境内成立的企业，包括依照中国法律、行政法规在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织。所以，对行政单位不属于企业所得税征税范围。行政单位是指进行国家行政管理、组织经济建设和文化建设、维护社会公共秩序的单位,主要包括国家权力机关、行政机关、司法机关、检察机关以及实行预算管理的其他机关、政党组织等。

房屋租赁收入是企业所得税收入的组成部分，应当并入企业收入总额计算缴纳企业所得税。需要注意的是：跨年度预收租金的收入确认。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定，“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定:“租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”以上规定，对于租金收入如何确认，看似相互矛盾，对于租金收入，究竟该如何确认? 新《企业所得税法实施条例》第九条和第十九条的规定是否冲突? 《国税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函〔2009〕98 件第三条关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入的确认规定:“新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。”《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79 号)规定“企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。”综上，新税法实施后，目前对于租金收入的确认，既有权责发生制，也有按合同约定(近于收付实现制)，《实施条例》第九条和第十九条规定并不冲突，第十九条属于“本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定”的例外情况。核心在于，租金收入是如何收取的。根据国税函〔2010〕79 号，只有租赁期限跨年度，并且租金提前一次性支付，同时符合这两个条件，才可以按权责发生制原则确认；除此之外，只能按合同约定承租人应付租金的日期确认。根据上述规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，应按合同约定承租人付款日期确定固定资产出租收入，即使在合同约定日期没有收到租金，也需确认企业所得税的收入实现。

文章来源：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所