房企开发费用扣除的两种计算方法

房地产开发费用是开发土地和新建房及配套设施的费用，指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）对房地产开发费用扣除问题作出如下规定：1. 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。2. 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　现就案例分别说明不同的处理方法得出来的不同结果。

　　某房地产开发企业符合清算条件，经税务部门检查核实，在开发过程中发生以下费用：土地成本1562.08万元，开发成本13233.19万元，开发费用1730.19万元（其中，管理费用711.29万元，销售费用684.83万元，财务费用334.07万元）。财务费用中金融机构利息18.17万元，股东借款利息315.9万元。

　　方法一：财务费用按实际发生数计算开发费用：

　　开发费用=（土地成本+开发成本）×5%+财务费用=（15620800+132331900）×5%+3340700=10738335（元）

　　方法二：财务费用按无发生数或无法提供银行证明计算开发费用：

　　开发费用＝（土地成本+开发成本）×10%＝（15620800+132331900）×10%=14795270（元）

　　通过以上两种方法计算结果，可以得知：方法一中企业发生的财务费用能够提供金融机构证明，要比方法二少扣除开发费用400多万元。作为房地产开发企业，当然更希望采用第二种计算方法，而税务机关更注重的是资料、证据。正因为有不同的计算结果，为如何准确认定开发费用以及税收管理带来了一系列的问题。

　　为了更科学合理地核实房地产开发企业开发费用，企业应该做到以下几点：一是坚持相关合理原则，与项目开发相关、合理的支出，才能允许税前扣除；二是坚持依法治税的原则，对不符合规定的、不合理的支出，一律不得扣除。对未达到5%或是10%的标准时，必须按实际发生额扣除，不得简单地以5%或是10%的比例扣除；三是坚持实事求是的原则，核实每一笔支出特别是财务费用的真实性，确定企业是否存在借款行为，还要确定利息支出的真实性。

文章来源：来源：中国税务报        作者：邓华