旧城改造过程中,回迁安置房涉税解析!

在旧城改造过程中，房地产开发企业时常面临拆迁安置住房的税务处理问题。

根据《国家税务总局公告2014年第2号 国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》，“回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。”

下面让我们来看一看实操中有哪些常见的针对回迁安置房的税务处理。 

一、土地增值税

根据国税函[2010]220号，如果房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。如果开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

二、增值税

营改增后，目前国税总局还未出台相关政策明确回迁安置房的税务处理方式。考虑到营改增后许多增值税政策沿用营业税时期的税务处理规定，让我们先来回顾一下营业税时代，回迁安置房是如何进行税务处理的。

根据国家税务总局公告2014年第2号，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。可见，营业税时代回迁安置住房按视同销售处理。

其中“国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定”是指 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

根据财税【2016】36号，第十四条第（二）项规定，“单位和或者个人向其他单位和个人无偿转让不动产的，视同销售不动产，但用于公益事业或者以公众为对象的除外”第四十四条第（三）项规定“纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的“按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。”因此，被拆迁方因就起其获得的实物补偿按视同销售核定价格缴纳增值税。结合国家税务总局公告2014年第2号和财税【2016】36号，回迁安置房应视同销售缴纳增值税，且销售收入按组成计税价格=成本×（1+成本利润率）公式确定。但实操中税局时常接受按市价处理的方式。

三、企业所得税

根据《企业所得税法实施条例》第十四条第（二）项规定，“单位和或者个人向其他单位和个人无偿转让不动产的，视同销售不动产，但用于公益事业或者以公众为对象的除外。”根据国税发〔2009〕31号，“企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：  

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。  

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。”

因此企业按视同销售原则确认回迁安置房销售收入，同时按照回迁安置房市价和转让土地使用权的相应税费确认土地成本。

以上就是回迁安置房常见税务问题解析。

文章来源：李龙地产财税服务