土地闲置费的财税处理

房地产开发企业取得土地如果未及时开发，根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）第十四条第（一）项规定，未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。房地产企业缴纳的土地闲置费应当如何会计处理？是否允许土地增值税、企业所得税税前扣除？

一、土地闲置费的会计处理。根据《闲置土地处置办法》规定：土地闲置费不可计入生产成本。从会核算角度，只有为了使固定资产、无形资产达到预定可使用状态所必需、合理的相关支出才能计入固定资产和无形资产的成本中。土地闲置费是企业在取得土地使用权之后发生的，并且其并不直接改变该土地及其地上房屋建筑物的状态，也并不是不可避免的支出（如果企业管理得当，在拿地后尽早投入建设，这一支出是完全可以避免的）。从另一方面看，企业在该地块上开发商品房销售或自用或出租，都不会因为缴纳了土地闲置费而可以获得更高的售价、租金等额外的未来经济利益，即闲置费的支出并不能给企业带来未来经济利益，因此，闲置费不符合《企业会计准则--基本准则》、《企业会计准则第4号--固定资产》、《企业会计准则第6号--无形资产》等准则所规定的资产定义和确认条件，应当于发生时费用化处理。

二、土地闲置费不允许土地增值税税前扣除。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第一款规定，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条的规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得税前扣除。因此，该房地产公司缴纳的土地闲置费不得在土地增值税税前扣除。

三、土地闲置费的企业所得税税前扣除。土地闲置费企业财务会计处理时确实可计入当期管理费用，但在企业所得税上，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号) 的规定，开发产品计税成本支出的内容包括的土地征用费及拆迁补偿费。主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。由此可见，土地闲置费应当归集计入开发产品计税成本，而会计处理应当计入当期损益，对税会差异应在企业所得税年度申报时进行调整。

文章来源：  中汇武汉税务师事务所十堰所    纪宏奎