【九鼎财税说】房地产企业所得税答疑精选

一、房地产开发企业未签订预售合同收取的定金是否征税？

【答复】

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条的规定，签订预售合同或销售合同的收入为销售收入，因此签订销售合同之前收取的定金不属于销售收入，不应当征税。对于收取的定金将来签订预售合同时，一并纳入预收账款核算，作为销售收入，如果客户不再要房子，而没收的定金，作为营业外收入处理。如果企业虽然没有签订制式的预售合同，但是签订了相当于预售合同的协议，也应当认定为已经签订了预售合同，对此定金应该作为销售收入征税。

二、房地产企业的未完工收入是否允许作为三项费用扣除基数？

【答复】

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，已经签订预售合同的收入应确认为销售收入，而销售收入是三项费用的扣除基数，因此房地产企业的未完工收入允许作为三项费用扣除基数。

但是，待完工年度该项收入结转为会计收入时，不能再次作为三项费用扣除基数。

三、房地产企业预售年度是否允许扣除未完工收入缴纳的税金及附加？

【答复】

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件第十二条规定，企业发生的期间费用，已经销售的开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税。准予当期按规定扣除。

四、企业支付的电力增容费、管网建设费、集中供热初装费摊销期限如何界定？

【答复】

根据《企业所得税法实施条例》第70条规定，其他长期待摊费用自发生之日起，按照不短于3年摊销。因此对一次性支付的费用，如果有合同规定服务年限的，应该服务合同年限内摊销，如果合同没有规定服务年限的，作为其他长期待摊费用应不短于3年摊销。

五、园林绿化工程是否允许作为公共配套设施预提成本？

【答复】

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件第三十二条规定，部分项目可以预提成本，其中包括公共配套设施建造费。

但是问题中提到的园林绿化工程，按照31号文件第二十七第（四）款规定，应属于基础设施建造费，不属于公共配套设施，因此不允许预提成本。

六、房地产企业以地下人防设施作为地下车库出售或出租，是否作为计算计税成本的可售面积？计算有产权的地下车库是否作为计算计税成本的可售面积？

【答复】

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件第三十三条规定，企业以地下基础设施作为停车场所的，作为公共配套设施处理，而公共配套设施在计算计税成本时，作为不可售面积，因此无论是无产权的地下人防设施，还是有产权的地下车库，都是以地下基础设施建造的停车场所，因此均可以不作为可售面积计算。

文章来源：孙炜财税课堂