土地增值税开发间接费的确认

近期，税务机关对某房地产企业进行土地增值税清算审核。该公司房地产开发项目已全部竣工并完成销售，符合国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中应进行土地增值税清算的条件。 

据该公司财务人员认为，由于集团在考核项目财务指标时，将开发间接费用与三项期间费用合并考核，出于核算便利，他们就把大量的期间费用归集计入开发间接费用。因此，开发间接费用中包含管理层的工资福利、办公折旧以及销售中介费用等。 

对于房地产开发成本和房地产开发费用如何划分，企业往往难以判断，特别是房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用，两者容易混淆。由于房地产开发费用有比例限制，因此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本，这是不正确的。如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。 

首先先来看一下相关税收政策：

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

2.《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十六条的规定：审核开发间接费用时应当重点关注是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

3.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条规定：开发间接费，是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

综上所述,开发间接费列支时房产企业应注意以下几点：

1.列支范围：一般计入开发间接费的仅为工程部人员发生的费用，其它部门如前期、预算等部门的费用不得列支，且并不是工程部发生的所有的费用都可以在开发间接费用中列支,例如人员社保费用、差旅费、工会经费、教育经费等均不在列支范围。另外管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资及福利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合同，但是否列支规划部、采购部、预算部、保安部等部门人员的工资及福利费，要视具体情况而定，一般是不可以作为间接开发费扣除。

2.列支期间：允许计入开发间接费用的只是工程部人员在建设期以内发生的费用，一般会以工程规划证开工日期至工程竣工验收备案为止的期间界定为主要建设期。

因此，税务机关提醒该企业，应注意准确划分房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用，以规避税收风险。

文章来源：纳税人视角