营改增后土地增值税清算中的附加税费如何扣除

问：营改增之前，房地产企业土地增值税清算时，允许扣除营业税及附加税费。请问，营改增之后如何扣除销售商品房缴纳的税金以及附加税费？

答：增值税属于价外税，根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）的规定，在计征土地增值税时，土地增值税计说收入不含增值税。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）进一步明确：营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税；营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

房地产企业如果只有单项目或是简易计税项目，应缴纳多少城建税、教育费附加可以计算出来。但如果是两个以上一般计税项目，增值税是合起来计算，计算城建税、教育费附加也合起来计算。城建税、教育费附加到底是哪个项目就很难分清。因为增值税是合起来算的，销项税额能知道是哪个项目的，但进项税额不论是会计核算还是税法均未要求分项核算抵扣。所以，文件规定：凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目“预缴”增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项。所以，预缴增值税只是阶段性的，在房屋未交付之前预收房款先按3%预缴增值税，相应预缴增值税应当缴纳城建税、教育费附加予以土地增值税税前扣除。对房屋交付后不论是否补交的城建税、教育费附加均不再扣除。

文章来源： 中汇武汉税务师事务所十堰所   作者：赵辉