土地价款扣除，“可供销售建筑面积”如何确定

某房地产开发企业咨询：我公司有一块土地，地上规划总建筑面积1万平方米，其中6000平方米可以销售，4000平方米须自持，增值税适用一般计税方法，在计算增值税时，“当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款”的公式中，分母是否可以按照6000平方米来确定？还是应按照10000平方米确定呢?

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋11%）

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）明确上述规定中的“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

该案例中“房地产项目可供销售建筑面积”应为全部可售建筑面积10000平方米，而非6000平方米，4000平方米自持建筑面积也属于可售建筑面积，其未销售则对应的土地价款不得在计算销售额时扣除。

文章来源：马荣生    石家庄市高新区国税局