不要既扛税费又扛风险（房地产业）

　近日，笔者在实务中发现，经济活动中，税收越来越成为交易各方确立合同交易价格的重要考量标准。在有包税条款的交易合同中，往往由议价能力相对较弱的非法定纳税义务人承担所有税费。那么，在这种情况下，如何进行税务处理才合规，很值得相关企业注意。

案例一：买方负担卖方的税费

C公司在20世纪90年代通过土地出让获得了一块工业用地，并缴纳了5000万元土地出让金，但一直未办理土地使用证。1998年，C公司与母公司D公司签订了协议，将该土地的权益转移至D公司，但协议中未明确转让价格。同年，C公司办理了注销，D公司办理了该地块的土地使用证。2017年，D公司通过司法拍卖，以3亿元的成交价格将该地块转移给了房地产开发企业E公司。拍卖公告中要求：土地过户涉及的税费均由E公司承担。

1、分析

在土地权益转移过程中，涉及的税费主要有土地增值税、增值税及其附加税费、印花税等。按照拍卖公告的要求，C公司将土地相关权益转让给D公司所涉及的约500万元税费，以及D公司将土地拍卖给E公司所涉及的约1亿元税费，均应由E公司承担。

在当前的司法拍卖中，要求由买方负担过户所涉及税费的情况已经比较普遍。由于被拍卖方一般很少有详尽的成本费用账册，甚至相当多的被拍卖方属于非正常户，因此，房产和土地过户所涉及的土地增值税税负普遍较高，有些甚至需要适用60%的税率。

值得企业关注的是，由于司法拍卖行为的特殊性，一般情况下，只能按照法院拍卖价格开具发票。这种情况下，买方所负担的税费能否在企业所得税税前扣除，不同地区的税务机关可能有不同的观点。

2、提醒

针对法院拍卖房产和土地，并约定由买方负担税费的情形，买方在竞拍的时候，需要充分地考虑相关税费尤其是土地增值税的影响，以免出现因为税费问题导致交易失败，或者承担成本远超预期的情况。同时，买方还应当重点关注承担的税费能否在企业所得税税前扣除的问题，衡量税费如果无法税前扣除可能带来的影响，并及时与主管税务机关进行沟通，避免后续出现争议。

案例二：境外公司不承担境内税费

K公司是一家在中国境内无机构场所的非居民企业。2017年12月，境内居民公司L公司与K公司签订了一份特许权使用费包税合同，获得K公司一项专利技术的境内使用权。合同约定价格为税后价格100万元，即K公司在中国境内需要缴纳的税款，全部由L公司承担。假设适用增值税税率为6%，城建税及教育费附加、地方教育费附加为12%，非居民企业预提所得税税率为10%。

1、分析

《国家税务总局关于非居民企业所得税源泉扣缴有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第37号）第六条规定，扣缴义务人与非居民企业签订与来源于中国境内所得有关的业务合同时，凡合同中约定由扣缴义务人实际承担应纳税款的，应将非居民企业取得的不含税所得换算为含税所得，计算并解缴应扣税款。

经过换算，合同不含增值税价款应为100÷[1-（6%×12%+10%）]=112万元，L公司代K公司承担的增值税税款为112×6%=6.72万元，K公司预提所得税、城建税等附加税费合计112×10%+6.72×12%=12万元。

此时，L公司与K公司的特许权使用费合同含税价款为112万元。L公司应以此为基础，计算并解缴相应税款。如果K公司按照112万元开具了发票或具有发票性质的收款凭证，那么L公司可税前扣除112万元。

2、提醒

实务中，税务机关一般根据境外非居民企业所开具的发票，或具有发票性质的收款凭证所载明的金额，来确定境内居民企业可税前扣除的特许权使用费支出。境内居民企业在与非居民企业签订包税合同时，应明确合同约定收取的价款，是含税还是不含税金额。若是不含税金额，则应当进一步换算，按照换算后的含税金额开具发票，以实际开票金额税前列支。同时，建议企业加强对相关业务的财务核算管理和凭证管理，以避免可能出现的税务风险。

本文刊发于《中国税务报》2019年9月6日B3版

作者：谢更喜，国家税务总局广州市税务局

文章来源：中国税务报