房地产项目收并购中土地增值税到底该怎么算的呢？

今天要介绍的税种是“不太起眼”的“小税种”——土地增值税。土地增值税在上世纪90年代一直名不见经传，默默无闻。但是世事无绝对，当房地产行业兴起时，土地增值税也蹭了这波“房地产热”，以迅雷不及掩耳之势，异军突起；慢慢走入人们的视野里。事不宜迟，现在就为大家讲一讲土地增值税的二三事～

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

嗯，土地增值税的概念是有点干巴巴，文绉绉的。来来来，我们“庖丁解牛”一下。

想象一下A企业向B企业转让一栋办公楼。此时产生的土地增值税应由谁来承担？

提醒一下，土地增值税可是“卖方税”；看到这里，聪明的你应该知道此时产生的土地增值税应该由转让方A企业（卖方）承担，而不是B企业（买方）承担。

还有概念里一直强调的是“转让”，而不是“出让”。

通过概念可知不光是转让土地需缴纳土地增值税，转让地上建筑物及其附着物都是要交土地增值税的！因为地球重力的原因，房子建筑物什么的是不会悬浮于空中哒

“土地增值税”顾名思义对“增值的部分”征收，不要理解为对“收入那部分”征税。

这里有一张整理归纳好的土地增值税征收范围的表格，有需要的童鞋可以看看。更直观些理解土地增值税征收范围。

计算公式：应纳土地增值税=∑（每级距的增值额×适用税率）

其中增值额=纳税人转让房地产所取得的收入-扣除项目金额

从公式中可知，想要计算“土地增值税”首先要已知“税率”和计算“增值额”。而想计算“增值额”就得计算“转让房地产所取得的收入”和“扣除项目金额”

计算公式中的“纳税人转让房地产所取得的收入”和“扣除项目金额”具体项目如下图所示：

因为分步计算土地增值税比较麻烦，所以呢一般会使用速算扣除法计算。

土地增值税的具体税率和速算扣除法计算方法如下图所示：

再唠叨一下哈，土地增值税应纳税额的计算具体步骤：

下面举个炒鸡简单的栗子，让大家对上述表格的内容“学以致用”。

下面是一些有关土地增值税的实务问题，希望可以帮助大家解决实务问题。