纳税人转让旧房，税务局自费委托评估后据实计算土地增值税，获法院支持！
一、再审申请人主要主张
征收方式应适用核定征收：认为其非房地产开发企业，案涉房产为旧房，且属于税收非正常户，转让非住宅应适用 8% 核定征收率（依据财税〔2006〕21 号文第二条）。
评估报告属非法证据：主张税务机关仅有权确认旧房评估价格，无权自行委托评估，案涉《房地产估价报告》（长城评估公司出具）不能作为扣税依据。
程序违法：二审中税务机关提交的《重大执法决定法制审核提请表》等材料未经开庭质证，不能证明履行了法制审核程序。
土地成本应扣除：已实际支付土地出让款 2881100 元，该费用应在《税务事项通知书》中予以扣除。
二、法院裁判核心逻辑
（一）争议焦点 1：案涉评估报告能否作为扣税依据
法律依据：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四项规定，旧房评估价格需由政府批准的房地产评估机构评定，且经当地税务机关确认。
法院认定
案涉房产具备评估条件，纳税人无法提供评估报告时，税务机关委托具备资质的评估公司评估，符合市场经济原则，可减轻纳税人负担；
案涉评估报告经江某市发展改革综合服务中心价格认定及确认，不存在违法情形，可作为扣税依据。
（二）争议焦点 2：能否适用核定征收方式
法律依据：税款征收以查账征收为一般原则，核定征收为例外（《税收征收管理法》）；
财税〔2006〕21 号文第二条第二款规定，仅当转让旧房 “既无评估价格，又不能提供购房发票” 时，才可核定征收。
法院认定
案涉房产已通过合法评估取得评估价格，不符合核定征收的适用条件，税务机关采用查账征收方式合法。
（三）其他主张的裁判意见
法制审核程序问题
法院认可税务机关未在复议、一审中主动提交法制审核材料存在 “程序瑕疵”，并要求其今后改进举证义务，但该瑕疵未影响实体裁判的合法性。
土地成本扣除问题
再审申请人提交的土地出让款收据不属于 “新的证据”，二审未采纳并无不当；
明确该笔土地成本的扣除路径：可依据《税收征收管理法》第五十一条，向主管税务机关申请退还，由税务机关查实后办理。
江苏省高级人民法院
行政裁定书
（2024）苏行申229号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）江某有限公司。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）江某税务分局。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）江某市税务局。
再审申请人江某有限公司因诉被申请人江某税务分局、江某市税务局撤销税务事项通知及行政复议一案，不服江苏省无锡市中级人民法院(2022)苏02行终496号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
再审申请人江某有限公司申请再审称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序。
1、江某有限公司并非房地产开发企业，被司法拍卖的案涉房产属于旧房及建筑物，土地增值税的清算应当适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税(2006)21号文)第二条的相关规定。江某有限公司属于税收非正常户，转让非住宅应当适用8%核定征收率。
2、对于旧房及建筑物的评估价格，税务机关仅有权进行确认，无权自行委托评估。2020年1月17日江某第一税务分局委托南京长城评估咨询公司(以下简称长城评估公司)对案涉房产作出的《房地产估价报告》属于非法证据，不能作为土地增值税扣除项目金额的依据。
3、江某税务分局在二审阶段提交的《重大执法决定法制审核提请表》《重大执法决定法制审核意见书》未经开庭质证，不能作为认定其履行法制审核程序的证据。
4、二审法院已经查明江某有限公司取得案涉土地使用权的实际成本为2881100元，该笔费用应当在《税务事项通知书》中予以扣除。请求本院撤销原审判决，依法提审本案并改判支持江某有限公司的诉讼请求。
本院认为，结合在本院组织的听证程序中各方发表的诉辩意见，本案在申诉复查阶段的主要争议焦点是案涉《房地产估价报告》能否作为案涉《税务事项通知书》计算土地增值税的扣税依据，以及案涉税款征收能否适用核定征收方式。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》等规定，税款征收有查账征收和核定征收两种方式，查账征收为一般性规定，核定征收为例外性规定。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税(2006)21号)第二条第二款规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四项规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
在纳税申报阶段，江某有限公司主张没有能力提供案涉房产的评估价格，也无法提供购房发票，因此应当适用核定征收率8%。但案涉房产具备评估条件，在纳税人无法提供评估报告的情况下，由税务机关委托具备资质的评估公司对案涉房产进行评估，亦可减轻纳税人负担，符合市场经济原则。
江某第一税务分局于2020年1月17日委托长城评估公司对案涉房产作出了《房地产估价报告》。长城评估公司于2021年7月29日出具延期说明，案涉《房地产估价报告》的使用期限延期至2022年1月18日。此后，因江某有限公司提出异议，江某市发展改革综合服务中心应江某税务局申请对案涉《房地产估价报告》进行价格认定，并对评估价格予以确认。
对照《实施细则》的第七条第四项的规定，案涉《房地产估价报告》不存在违法之处，可以在征收税款时作为计算土地增值税的扣税依据。因案涉税款征收不满足核定征收的条件，江某税务分局采取查账征收的方式征收税款，江某市税务局在复议决定中予以认可，并无不当。
关于其他申请再审理由。江苏省人民政府、国家税务总局印发的相关规范性文件均要求，行政执法机关作出重大执法决定前，应当进行法制审核，否则不得作出决定。本案中，江某税务分局在行政复议、一审诉讼中未主动提交重大执法决定法制审核材料，后应二审法院要求提交了《重大执法决定法制审核提请表》《重大执法决定法制审核意见书》等证据，用以证明其完成了法制审核程序。对于上述程序瑕疵，原审法院已经予以指出，江某税务分局、江某市税务局应当在今后的复议、应诉工作中加以改进，积极履行行政行为程序合法性的举证义务。
在二审法院审理过程中，江某有限公司提交了14张加盖江某市某村民委员会财务专用章的收据，证明其已实际支付土地出让款2881100元。该组证据并非《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十二条规定的“新的证据”，二审法院未予采纳并无不当。
对于该部分取得土地使用权支付的金额能否在征收案涉土地增值税中予以扣减的问题，江某有限公司可以依照《税收征收管理法》第五十一条的规定，向征收土地增值税的税务机关申请退还，由主管机关依法查实后办理。
因此，原审法院判决驳回江某有限公司的诉讼请求，于法有据。江某有限公司的相关再审申请理由缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，江某有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：
驳回江某有限公司的再审申请。
审 判 长 张某某
审 判 员 杨某
审 判 员 朱某某
二O二四年七月三十日
书 记 员 吁某
文章来源：财税评论
