开发贷款利息在土地增值税与企业所得税处理上有何差异?

（一）企业所得税要求对贷款利息按照发生的时间不同，分别进行资本化处理和费用化处理

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十一条第（一）项规定，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

2006年10月财政部颁布的《〈企业会计准则第17号——借款费用〉应用指南》规定：根据本准则规定，企业借款购建或者生产的存货中，符合借款费用资本化条件的，应当将符合资本化条件的借款费用予以资本化。符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。

根据以上规定，房地产开发贷款的利息按照是否符合资本化的条件，分别记作成本和费用。根据已经失效但实践中仍然参照执行的《企业所得税税前扣除办法》第三十五条以及《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》有关利息的规定，房地产项目在竣工验收前发生的贷款利息应当资本化，计入相关开发产品的成本，在竣工验收后发生的利息，应当费用化，计入当期损益。

（二）土地增值税并没有利息资本化的概念，一律将利息作为财务费用，并区分纳税人是否有银行证明而确定按照据实扣除或者按照比例扣除

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则房地产开发费用（财务费用、销售费用、管理费用）按照土地价款和开发成本之和的10％以内计算扣除。在按比例扣除时，如果纳税人在会计处理上已经将利息支出计入开发成本的话，应当将成本化的利息剔除以后再作为计算扣除的基数。房地产开发企业在享受加计20%扣除优惠时的基数应做同样处理。

土地增值税和企业所得税对非金融机构贷款能否扣除规定不同

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，凡能够提供金融机构证明的贷款利息允许据实扣除，凡不能提供金融机构证明的贷款，不允许据实扣除。

《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分准予扣除。

土地增值税和企业所得税对贷款罚息处理不同

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第二款规定：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。因此，贷款罚息在计算土地增值税时是明确不允许扣除的。

《企业所得税法》第十条第（四）项规定，“罚金、罚款和被没收财物的损失”不允许税前扣除。国家税务总局《关于印发〈企业所得税年度纳税申报表〉的通知》（国税发〔2008〕101号）的附件二《企业所得税年度纳税申报表（A类）》填报说明中规定，附表三《纳税调整项目明细表》第31行罚金、罚款和被没收财物的损失：第1列“账载金额”填报本纳税年度实际发生的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费。

根据上述规定可以看出，《企业所得税法》第十条第（四）项规定的“罚金、罚款和被没收财物的损失”指的是行政性处罚。银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，因此可以在企业所得税前扣除。2015年1月1日起施行的代替国税发〔2008〕101号文的《企业所得税年度纳税申报表（A类，2014年版）》的填报说明中保留了原来的规定。而已经失效的《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发〔1997〕191号）第二条和《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕084号）第五十六条有同样的规定。可见在企业所得税的税务实践中，允许罚息税前扣除的处理方式是一脉相承下来的。