以地换房究竟该如何进行计税？

关于以房换地、以地换房，在实际业务中比较常见，但是往往在确定计税依据的时候受到“市场价值”的影响，产生诸多争议，我们今天就聊聊以地换房计税依据的问题。

案例：

甲公司拥有一片土地，历史成本1000万元，市场估价5000万元。甲公司与乙公司（房地产企业）在2015年1月1日达成如下协议：

甲公司以该土地置换乙公司10000平方米的商品房，乙公司在该土地建设开发，在2017年1月1日竣工验收，将10000平方米的商品房移交甲公司。

乙企业如期竣工验收并交房，但是交房当期该10000平方米的商品房市场售价1个亿。

请问：乙公司土地成本金额是多少？乙公司销售不动产缴纳增值税还是营业税？计税依据是多少？甲公司转让给土地使用权营业税计税依据是多少？

我们可以做以下理解：

该经济业务属于非货币资产交换行为，我们分解为两步走：

第一：甲公司在2015年1月1日将土地转让给乙公司，收取价款5000万元现金。甲公司按照转让土地使用权缴纳营业税、土地增值税等税费。

第二：甲公司将收到的土地转让款5000万元交给乙公司，购买乙公司10000平方米的商品房，乙公司在在2017年1月1日交付。

答案已经水落石出：

乙公司土地成本金额是5000万元；乙公司销售不动产计征增值税，按照5000万元（换算为不含税收入）计征增值税销项（新项目）或者应纳增值税税款（老项目）；

甲公司转让给土地使用权营业税计税依据是（5000-1000）万元。

为什么不是1个亿呢？如果是1个亿，弱弱试问：

如果在交房的当日，商品房的公允价值是500万元，乙公司销售不动产的计税依据是500万吗？那如果是白菜价“1毛钱”，乙公司计征营业税的计税依据就是“1毛钱”？

这样的问题还有很多……

理由只有一个：纳税义务发生时间的判定是该问题的核心。

在2015年1月1日的时候，应税行为已经发生，甲公司发生了转让土地使用权的行为，产生了纳税义务，达到了营业税的纳税义务发生时间的要求；乙公司同时收到了甲公司的购房款5000万元，但是没有签订正式房屋销售合同，没有产生营业税纳税义务，随着营改增工作的推进，在“应税行为完成的当日”（ 2017年1月1日），达到了增值税纳税义务发生时间的要求，计算缴纳增值税。

仅此而已。

文章来源：金穗源商学院          作者：王皓鹏