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契税立法带来的变化及对房地产税收一体化管理的助力

2020-08-24
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8月11日,国家税务总局发布《中华人民共和国契税法》。

由于契税和住房交易等密切相关,后续对房地产政策、房地产税收一体化管理、土地增值税征管、住房交易等都会产生不同程度的影响。

我们先来看看有哪些变化:

重点归纳为以下几点:

1. 法定税率保持3%-5%,各地依据新法规定重新确定适用税率,存在法定范围内的上下浮动;(购房成本影响不大)

2. 集体经营性建设用地转让纳入契税征税范围;

3. 部分土地、房屋权属以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等转移行为,纳入契税征税范围;

4. 夫妻之间变更土地、房产权属免缴契税;

5. 法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的免缴契税;

6. 非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助,免缴契税;

7. 对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。(这意味着,新法实施以后,国务院财政部门再也无权决定契税减免项目。)

8. 办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或被解除的,可申请退还已缴税款;

9. 契税申报期限与纳税期限合二为一;(一次完成申报、纳税、登记全过程,保证税源信息和纳税信息的完整性、及时性。)

 

出于房地产在地方经济发展的重要地位,作为土地房地产税收五虎将之一(土地房地产税收五虎将:契税、房产税、耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税。),对推动房地产税收一体化管理的纵深发展,提高房地产税收管理的科学化、精细化、规范化水平起着重要的作用,尤其在土地使用权取得环节和房地产交易环节的税收管理中。

 

依据国家税务总局关于印发《房地产税收一体化管理业务规程》的通知(国税发[2007]114号)规定,房地产税收一体化管理是对土地使用权取得、房地产开发、房产交易及房地产保有环节所涉契税、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税等税种税收的征收管理,以各税种日常管理为基础,积极争取与自然资源与规划、住建、发改委、房管、监察等部门协作,通过涉税信息的传递与共享,开展信息比对,严格落实“先税后证”和“以票控税”制度,强化源泉控管和纳税评估,提高总体征管质量和水平。

近年来,随着信息化技术的不断更新和数据共享程度的不断加强,数字税务建设成为常态,尤其是房地产税收一体化管理的数字化,发挥数据治税效能,打造数字化产品和服务,是加快建设数字税务,进一步优化税收营商环境,高质量推进税收现代化的有力保障。

 

泰安协同软件研发的《房地产项目税收一体化管理系统》,就是从数据源头入手,以税法为根本遵循,建立统一数据规范,集成各三方监管部门数据,构建房地产信息数据库、“一户式”存储数据库等一体化、集成化和高效化的数据仓库,通过建立项目动态监管台账实现前后台协作,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算及项目清盘等房地产开发全过程涉及的土地、税源、房产交易、纳税及风险等数据实施跟踪监控,实现了税收服务高效化、税收管理智能化、税收治理精准化和管理决策科学化,主要体现在以下几个方面:

第一,完善了当地税源信息的全面掌握,建立以房地产项目为核算单位的完整数据链,打破长期以来涉税信息不对等的局面;

第二,强化了房地产税收管理各环节、各税种的信息比对与风险评估预警,明确各税种日常管理重点,实现诸税统管;

第三,解决了房地产税收管理过程中的土地增值税清算难题,通过标准化清算程序、规范化清算流程及全过程自动化风险预警等技术实现了清算工作的智能化;

第四,针对房地产税收管理过程中存在的税企交互、工作方法、调整变更、数据流转等进行记录留痕,做到了工作透明、数据可溯、风险可控、评估有据;

第五,搭建房地产税收数据地图,对本地区房地产税源及管理情况一目了然,进行房地产行业经济分析与税收收入预测,为管理决策提供科学依据。

 

通过《房地产项目税收一体化管理系统》的应用达到以下成效:

1. 税务机关掌握了完整、清晰、可控的税源底册,为税收数据治理提供源头活水;

2. 确保房地产税收及时足额征收入库,有效堵塞税收漏洞;

3. 有效提高清算审核质效和干部队伍整体素质,一个清算项目的审核周期从原来的二三十个工作日减少为五六个工作日,工作效率得到了质的跨越。

4. 精准定位和有效化解税收风险,极大程度保护了税务干部,提升纳税遵从度;

5. 优化税收营商环境,促进公平税负与房地产市场健康发展,推动税收共治。

 

当前该系统已在河北、山东、山西、河南、江苏、浙江、安徽、贵州等十省多地市推广应用,共计纳入管理房地产项目6000余个,已完成清算项目1000余个,生成涉税数据风险检测报告479份、约谈报告204份,税收增量达120亿。(该数据统计截止到2020.8.24)

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