政府将土地收回已缴纳的契税是否应当退还

问：我公司受让土地，后期因城市规划，政府将该宗土地予以收回，我公司又通过“招拍挂”方式重新受让一宗土地。请问：1.原有的土地被政府收回后，对原缴纳的契税是否应当退税？2.重新受让土地是否缴纳契税？

答：根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。那么在国有土地出让时，受让方为契税纳税人。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

根据上述分析，受让方契税纳税义务产生于签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。按照法律规定，纳税人应当纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。因此，你公司原土地使用权，已办理了产权转移手续，构成契税纳税人，已缴纳的契税应不予退还。目前，应当应当退还契税仅限于两种情形：一是经法院判决的无效产权转移已缴纳的契税应当退税。根据《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕438号）规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。即只有法院判决该房屋产权交易行为始终无效的情况，才不征收契税，已缴契税可以退还。若法院仅判决撤销房屋所有权证，则不能作为退还契税的政策依据。二是在房屋所有权变更登记之前退房，已缴纳的契税应当退税。根据《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

对于重新受让的土地，根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十五条的规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。这里需要特别说明的是：政府以土地置换并不等同与土地或房屋之间相互交换，对于土地或房屋之间相互交换的，《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条明确规定：“土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。”而对土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是由省、自治区、直辖市人民政府确定否减征或者免征契税。对此，各地规定不同，如：《四川省契税实施办法》规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，被征用、占用者重新承受土地、房屋权属的，免征。《广东省契税实施办法》规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按本办法的规定缴纳契税。《北京市契税管理规定》规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税。而《湖北省契税征收管理实施办法》的规定是：土地被依法征用或占用后，重新承受土地的，减征或免征。所以，对你公司重新受让的土地权属是否缴纳契税，请咨询当地税务机关。

文章来源：赵辉 中汇武汉税务师事务所十堰所