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土地增值税清算案例分析-拆迁补偿、甲供材、整体转让

2016-05-05 发文来源: 中国纳税人网 专家 王丽娜
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河北省xxx区xxx项目,开发商是xxx有限公司,录入土地成本的拆迁补偿款2100万没有任何附件支持;企业取得的发票中,付款方是xx经济投资服务有限公司,付款方与开发商不一致;建安成本中有甲供材1100万,取得A公司转让地上建筑物的发票4000万;开发间接费用中录入管理人员4年零2个月工资,水电费890万,差旅费、餐费等费用21万。

具体分析:

1、拆迁补偿款,根据土地增值税清算管理规程 (三)拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。因此在未取得任何附件支持的情况下,该成本不允许扣除。

2、取得的发票中,付款方与开发商不一致,根据《发票管理办法》的规定,不允许扣除。

3、该项目中有甲供材1100万元,施工方是否缴纳相应的营业税金及附加,根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十九条规定发包人或出租人应自发包或出租之日起30日内将承包人或承租人的有关情况向主管税务机关报告。发包人或出租人不报告的,发包人或出租人与承包人或承租人承担连带纳税责任。

4、A公司在转让地上建筑物的过程中,关注是否是整体转让,相关的税费(重点关注土地增值税定率/核实)是否足额缴纳,企业购买在建房地产开发项目后,继续投入资金进行后续建设,达到销售条件进行商品房销售的,其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除,但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除。

5、根据项目的建设起止日期,该项目从开始至竣工验收共1年零3个月的时间,超出部分不允许或只允许扣除很少一部分成本。

6、开发间接费用中允许扣除的水电费是项目部本身所用的水电费,不包括工程用水电费,工程用水电费应计入施工方的工程施工科目,而建设方需要挂往来科目。对差旅费、餐费应计入期间费用,而不是计入开发间接费用,在计算土地增值税时,土地加成本之和的10%或5%中已包括差旅费、餐费等期间费用,不能重复扣除。



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