房地产企业转让在建项目如何抵减土地成本？

国家税务总局公告2016年第18号文件第五条规定：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。对于非正常状态下的业务模式，比如房地产企业将未完工的在建项目整体对外销售，就没有规定中“当期销售房地产项目建筑面积”的情形出现。那么，这种情况下土地成本如何计算抵减?

正常的房地产企业经营模式主要分“拿地、开发(施工)、销售开发产品”三个环节，其中“拿地”和“开发(施工)”是房地产企业开发投入的环节，同时也是进项税额取得的环节。在项目经过开发(施工)后最终形成可以销售的开发产品，这个开发产品就是进项税额投入结束后增值税法定增值额得以体现的环节，当开发产品实现销售时法定增值得以实现。但是企业在开发过程中，因为经营或市场的需要很有可能并不是销售最终的开发产品，而是销售中端的在建项目。这种经营模式的变化并没有导致增值税的损失，只不过是增值额的实现点由终端的开发产品前移到在建项目，不影响增值额的实现。所以，进项税额没有人去怀疑是否可以抵扣，同理，作为进项税变通处理的土地成本在销售额中抵减亦不应区别对待而得不到抵减。

再者，财税〔2016〕36号文件原则性规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。国家税务总局公告2016年第18号文件重申，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。两个文件的不同之处是，国家税务总局公告2016年第18号强调只有“销售自行开发的房地产项目”适用该政策，还明确了可扣除的土地价款的计算方法(即销售面积比例法)。该方法解决了纳税人分期销售开发产品如何计算可抵扣的土地价款问题，但它不是唯一的方法。假设，商业地产一次性全部销售完毕开发产品，就不需要用销售面积比例法计算可抵扣的土地价款，因为土地价款对应的开发产品已全部销售，土地价款应一次性全部抵减，同理，土地价款对应的在建项目也已全部销售，土地价款也应一次性全部抵减，不受“当期允许扣除的土地价款”计算公式的约束。

文章来源：中汇武汉税务师事务所十堰所